昨天跟老家一个朋友聊天。
他家之前做房地产的，现在不做了，靠着以前的积累，收租度日了，我问他为什么不继续搞了，他笑了笑，说房子已经卖不出去了。
关系比较好，我也不惯着，就直接开怼了。
只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子，把价格降降，要的人多的是。
他笑了，说我错了。
现实已经是卖不出去了，只是大家心照不宣的维持了基本价罢了。
01
卖不下去的原因表面是共识，核心是无人接盘。
一般中国城市都会分为两个区域，一个新区，一个老区，而在政府的推动下，大家往往都会往新区搬。
政府推新区的操作很简单，我大致给大家推一下好了。
最明的方法、搬政府。
先把老区的办公室搬到新区，然后这周围就会有体制内的人开始置业，而又因为县城体制内往往是收入、地位最高的那一批，自然就会增强房子的吸引力。
稍微暗一点的手法、行政干预。
简单点讲，就是通过行政力量把优质的资源给转到新区去。
举个例子，在新区办学校，先从幼儿园和小学开始办，就本地的重点初中，高中，针对这两个学校招生有优惠政策，然后再慢慢把老区的好教师给送到新区，对照的，还有医疗等资源。
最隐晦的手法，下降财政支出。
把老区的财政支出降一降，你会发现老区的街道没之前干净了（财政不花钱了），公交路线也少了，越来越不方便了，你需要办事，必须跑到新区等等等等。
核心就是温水煮青蛙，慢慢通过资源的转移打造一种共识：
新区，就是比老区高端。
所以去过各个城市置业的朋友，都会发现一个事。
明明老区待着更舒服、办事也简单，但就是价格不如新区，成交也不如新区。
原因很简单：
地方要卖地，就需要把这个共识打出去。
老区很好，但老区没多少地了，地方不赚钱，新区很差，但新区地很多，地方能赚钱。
所以你去各个城市看看：
新区的成交，要比老区好得多。
02
县城当然也按照这个逻辑走。
跟大城市不一样，大城市新区成交确实活跃，但老区也不是没有成交，毕竟总有上不起车的人，但县城不是，县城的问题在于，成交量已经崩了。
没人了。
我们县，当年划县的时候，名义上打着80万人，但 老百姓都知道，这是虚的，为了拿政策虚报的，实际人数，最多也就是60万。
后来人口增长了，巅峰时候，达到了87万人，然后一路向下走。
现在大家可以猜猜多少人？
明面上的，还有70万，实际上的，只有60万出点样子了。
流失的原因很简单。
这两年全国各地落户政策放开了，能走的人，都走了，留到本地的，要不是老弱病残，要不就是体制内的，大家都走了。
一旦没有人，房地产自然也就没有什么交易量了。
新区可能还好一点，毕竟体制内的人跑不掉，还能维系一下，但老区，交易量已经彻底丧失了，没人要了。
这还是全国百强县的情况。
03
我听到这儿是有疑惑的。
再怎么惨，也是房子啊，大不了就便宜点出呗，还能卖不出去不成。
但后来发现，不是这样的。
老区的房子，真要便宜卖，是可以卖，但这个周期，一个是会拉得很长，另一个是即使拉长周期，也得降价。
我们这的新区，房价明面8000块，实际成交5000，老区房价，明面5000，实际成交3000不到了。
这个数据，是干房地产的朋友直接给我的。
购房者是不知道的。
在购房者视角里，一切价格都是乱的。
因为所有卖房的人，都在想套路他们，能卖高价，就卖高价，真不行，再给低价，现在的房地产市场，完全就是一锅乱粥。
但越是乱，就越要看组织。
新区的房子乱归乱，但多少还有个度，因为开放商被政府压着，私人的房子被体制内稳着，市场的低价还跌不破，所以还能买。
但老区不行，老区的房产市场，就纯纯是乱。
一个是没有中介，没有流通信息，另一个是私人房产持有者拎不清。
就这里我给大家科普一个事。
就大家去买东西，可能会下意识地觉得不让中间商赚差价的东西就会便宜。
但现实你跑下来，往往可能还真不一样，你去租个商铺就知道了，你去租国企或者政府的铺子，一般价格上涨都说得过去，但你要租私人的铺子，他们看人下菜碟，你生意好给你涨个几倍租都是常事。
大家都说房地产商坑。
说实话，如果你真接触多了房主，会发现一个事。
有的房主比房地产商坑多了。
逻辑也简单。
房地产商，他需要坑很多人，所以他不能逮着一个人薅羊毛，但房主不一样，它只要坑一个人，就够了。
商业盈利模式是不同的。
所以这种情况导致了啥呢？
在购房者眼里，老区房价虚高，他们不会去买，于是老区，就成了现在这样子。
半死不活，半吊着。
04
但最麻烦的点还在后续。
大家买房子，买的不是一个居住地，而是对应的教育、医疗、财政支出。
但县城老区房，这些都没有了。
以前的县城，还能辐射一下农村，但现在农村青年，也不怎么愿意跑到县城了。
努努力，去省会城郊多好？
各个地方落户政策一开，财政再跟着一紧，学校、医院再跟着一搬迁，老区里的房子，只剩下了居住属性。
当一个区域只剩下居住属性的时候，大家会发现一个事：
租比买要合适。
三四百块租金，你可以住，你为什么要掏几十万去买呢？
这就是核心，可是你如果真按租金去倒推房价，那一平房子可能只值一两千，你说房主愿意卖吗？
不愿意的。
于是事情就僵到这里了。
05
说白了，现在县城房地产市场已经进入了过往农村模式。
大家都知道，农村自建房的成本也不低。
你好好盖，一个院子，可能也得花上一二十万。
但这种院子，拿到市场卖，1W块都卖不上。
大家都知道，要他没有用。
而越是这样，房主也不会卖了，1W多块钱，不值当，我还不如留个念想，或者以后把我的墓地埋到这里就好了。
县城的房地产市场实际也是这样的。
搁大家眼里，再怎么跌，一平房子也得一两千吧，不然就连建设成本都顾不住了。
所以大家咬牙不卖。
但从来就没有人考虑过一个事。
有人，房才有价值，没有了人，房子一点价值都没有。
于是最后买方嫌贵，卖方不愿意低价卖。
就这样，很多房子，可能再也卖不出去了。
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