宝龙地产两笔票据到期无法支付涉资3.95亿元，上半年销售额降56%

即使已顺利完成了部分美元债的交换要约，宝龙地产（01238.HK）还是面临还债难题

7月26日早间，宝龙地产发布一则载有内幕消息的公告，称公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。

同时，宝龙地产还表示，尽管公司不断探讨各项融资安排，但其未必能于11月8日偿还将到期的3725.9万美元票据的本金及应计利息。

即两笔票据累计涉资5855.3万美元，以最新的汇率计算，折合人民币约3.95亿元。

宝龙地产此前就曾对这两笔票据发起交换要约，并就部分份额成功达成交换要约的条件，发行新票据。

7月26日中提及的部分，正是这两笔票据未被票据持有人接受交换要约的份额。

宝龙地产也加入票据交换要约的行列，并不让人意外。今年3月时，宝龙地产就曾因疫情、更换核数师等影响，发布2021年业绩时遇到困难，只能在3月底先披露未经审核的版本。

之后，宝龙地产曾将公司位于杭州、上海等地的写字楼业务搬上“货架”，并曾计划将商办物业出售予“兄弟公司”宝龙商业（09909.HK），相关操作不免引发外界对其资金面紧张的猜想。

3.95亿境外债券或无法偿还

根据宝龙地产的往期公告，7月26日中所涉及到的这两笔票据分别发行于2021年7月，发行规模为2亿美元，票面利率为4%；发行于2019年11月，发行规模为3亿美元，票面利率7.125%。

在7月4日时，宝龙地产曾对这两笔票据发起交换要约。其中，7月到期票据的尚未偿还金额为2亿美元，最低接纳金额为1.8亿美元；11月到期票据尚未偿还金额为3亿美元，最低接纳金额为2.7亿美元。

之后于7月14日，宝龙地产公告宣布，公司就约1.79亿美元(占7月到期票据的本金总额约89.35%)及约2.63亿美元(占11月到期票据本金总额约87.58%)已根据交换要约有效提交作交换并获接纳。

同时，宝龙地产发起的同意征求也已获得必要同意，以落实对各该等同意票据契约进行建议修订。

按照规划，在完成这一交换要约后，宝龙地产将发行本金总额约1.7亿美元的2023年7月到期的4%票据，及本金总额约2.63亿美元的2024年11月到期的7.125%票据。

即宝龙地产通过交换要约的方式，拉长了这两笔票据部分份额的还债账期。但对于宝龙地产来说，余下未完成交换要约的票据偿还问题仍摆在眼前。

而到了7月25日这一到期日，宝龙地产7月票据中仍有2129.4万美元票据的本金及利息到期应付，但其并未对此作出付款安排。

不止如此，宝龙地产还进一步宣布，对于将在接下来的11月到期的3725.9万美元票据的本金及应计利息，公司或也无法偿还。

综合东方财富、wind数据、企业预警通等平台披露的融资数据来看，这两笔票据是宝龙地产年内仅剩的两笔票据。

除了这两笔临期票据外，宝龙地产截止最新还存续四笔境外票据，将在2023年7月到2026年5月的不同时段到期，累计余额为13.7亿美元。

境内债券被传寻求展期

事实上，在7月4日宝龙地产对这两笔票据发起交换要约之时，市场上就曾传出宝龙地产对境内债也拟寻求展期的消息。

那时的市场消息还称，“宝龙地产正与境内债权人同步进行展期谈判，美元债交换要约的结果可能会影响境内债的展期谈判。”

市场上流出的相关宝龙境内债的展期方案为：针对7月15日到期、本金为6亿元的“19宝龙02”，宝龙地产拟展期一年，到期日付5%本金，6个月后支付15%，一年后支付80%，质押子公司无锡嘉御置业100%股权作为增信措施。

同时，对于将于8月回售的两笔本金余额都为10亿元的债券（“20宝龙04”及“20宝龙MTN001”），以及10月3日到期的一笔1亿美元私募债，宝龙地产均计划展期。

综合来看，前述于市场上流传的展期方案中，宝龙地产或展期的境内债券本金合计66亿元。

不过，相关市场消息和流传的展期方案，并未得到宝龙地产方面的官方回应。截止目前，相关境内债券是兑付了还是展期了？也一直未有官方结果。

而在7月4日交换要约的公告中，宝龙地产认为，交换要约旨在延长公司的债务到期日、强化资产负债表及改善现金流量管理。

市场上曾流传，宝龙地产在7月4日曾召开投资人会议。会上，宝龙地产总裁许华芳以及CFO廖明舜向投资人致歉，并说明了公司面临的困境：再融资被掐断，去年四季度至今偿债200亿元，在今年下半年还面临等额于70亿元的公募债务；努力出售资产但未达预期，疫情影响销售受阻，救市政策传导下来需要时间。

事实上，受疫情和更换核数师等因素的影响，宝龙地产在3月31日时发布的2021年业绩实际为未经审核的版本，之后的4月29日宝龙地产才发布公告称，公司核数师宣布2021年业绩维持不变。

2021年全年，宝龙地产实现合约销售额1012.3亿元，同比增长24.1％，系百强房企中难得的正增长。

同期，宝龙地产实现总营收399亿元，同比上升12.4％；归母净利润59.92亿元，同比减少1.66%，系2018年以来首次出现“增收不增利”现象。

而截止2021年末，宝龙地产账面上的现金及现金等价物合计250.68亿元，同比减少11.3%。

其中，包括受限制存款及现金56.61亿元，若剔除这部分后，实际宝龙地产可自由调用的现金及现金等价物仅为194.07亿元。

但同期，宝龙地产的总借款为729.58亿元，同比增长9.6%；其中，于一年内将到期的为220.23亿元。

换言之，若以在手的194.07亿元现金来对照，宝龙地产的偿债资金缺口也达26.16亿元。

此外，在三道红线方面，截至2021年末，宝龙地产扣除预收账款后的总资产负债率69.72%，净资产负债率67.74%；但现金短债比仅为0.88，较2020年末的1.226出现了明显的恶化，且未达标监管要求，这也让宝龙地产从“绿档”房企退回了“黄档”房企。

不过，在今年4月6日时，宝龙地产还曾发布债务偿还公告，已汇出必要资金以偿还2022年到期2亿美元票据。

而在4月底的2021年业绩说明会上，宝龙地产管理层还曾给出数据，截止到4月底，公司已偿还了125.6亿元的债务，占今年应归还总债的57%。

近9亿出售商业物业予“兄弟公司”未果

那时，宝龙地产的管理层也曾在业绩会上透露了针对公司余下年内债务的偿还计划，明确公司将通过转让资产包的方式实现资金回笼以偿还债务，缓解短期债务压力。

宝龙地产称，公司在上海、杭州、南京、天津等底拥有办公、长租公寓长期发展，这部分货值大概有150亿到200亿，或能额外补充50-80亿现金流。

同时，公司还可以通过资产端来进行融资，公司还有39个没有抵押的商场和酒店，总货值有200多亿，大概能补充80-120亿的新增融资额度。

紧接着的5月，宝龙地产曾一口气在阿里法拍平台上架了上海、杭州、海口等多地宝龙广场的部分商业资产，包括上海市嘉定宝龙广场5号楼21层、杭州城北地铁宝龙广场2号楼整栋以及海南省海口市宝龙天地B区珑寓A6等。

不过，宝龙地产的这些资产，并未引起买家的关注，最终因无人报名而导致出售计划未能成形。

同月，宝龙地产曾与宝龙商业订立协议，拟以约8.68亿元的价格将位于上海宝山的宝杨宝龙广场7号楼出售予后者。但在6月6日晚间，宝龙商业却发布公告称，将终止这一收购计划。

“收回物业作自用存在实际困难，以及市场环境及资本市场近日波动。”按照宝龙商业彼时公告中的理由，这场与“兄弟公司”宝龙地产的交易，将占用其近9亿元的收购金，还要让其背上近10年的租约。

这样的重资产交易，对主营商业运营的宝龙商业来说，似乎并无好处。作为老牌商管上市公司，宝龙商业近年来的收购动作并不算多，截止2021年末，其账面上也还躺着39.92亿元的现金及银行结余。

只是，要将这栋带着10年租约的办公楼收归己用，宝龙商业至少也要等到2030年租约到期。

并且，从相关公告中可发现，宝龙地产开发该交易物业所产生的物业应占土地成本及建筑成本也仅为4.23亿元，即8.68亿元的收购价，较这开发成本溢价了一倍。

对于宝龙地产而言，该交易被取消也宣告了其对该资产的处置计划“失败”。

而在差不多的时间里，还曾有市场消息传出，称“宝龙地产正与中国华融就位于杭州市滨江区的写字楼出售事宜进行洽谈，价格已经从近30亿元降至19亿元。”

虽然这一消息同样未能得到涉事各方的证实，但却从侧面传递出一个信号：宝龙地产“买资不畅”。

宝龙地产自2013年初转战一二线城市，就开始实施“以上海为中心，深耕长三角”的战略。今年宝龙地产的可售货值上总计1477亿，从业态来看，住宅占比70.8%，商业29.2%；按区域来看，长三角占比67.5%，大湾区12.7%。

但而与多数房企一样，宝龙地产在今年上半年的销售整体也不容乐观，仅实现销售额232.41亿元，同比下降56.2%。

销售不振，无疑重击宝龙地产的经营性现金流。而资产处置不畅叠加融资受阻，则让其处境难上加难。

按照宝龙地产在7月26日的公告中的说法，其将与余下未接受要约的票据的持有人积极保持沟通，就该等票据寻求解决方案。

内容来源： 搜狐财经

作者：吴亚