老小区装电梯，1楼不同意并状告楼上所有住户，法院：应具适度容忍义务

老旧小区加装电梯，是一项实实在在的惠民工程，但在现实生活中，高层住户与低层住户之间因利益冲突常常引发纠纷。

近日公布的多起判例中，法官均表示，低层住户对增设电梯应当具有适度的容忍义务。

图片来源：张家界永定区融媒体中心（图文无关）

低层住户均败诉

据红星新闻报道，前不久，四川乐山一老旧小区底楼业主程某以侵权为由将2楼及以上10户业主告上了法庭，引发广泛关注。

涉案小区于1999年修建，属于单位集资建房，小区内共有13个单元楼，楼高均为6层，每层2户业主。原告程某为该小区1楼业主，被告潘某某等10户业主为同单元的2楼及以上住房。

程某认为，该电梯加装后，将影响其厨房和卫生间的采光、通风，电梯运行产生的噪音也将影响其家人日常起居和休息，请求判令被告停止侵权，立即停止加装电梯工程，或者判令各被告在加装电梯时，不得对原告的采光通风以及居住安全造成影响，并连带赔偿因加装电梯导致的原告房屋贬值损失。

4月13日，四川乐山市市中区法院对该案作出一审宣判，判决驳回原告诉讼请求。

根据法院一审查明，案涉楼房除底楼的住户外共有10户且其中9户的年龄在55岁至67岁之间，面临或即将面临老龄化的问题，出行不便情况将更加突出。

此外，被告已提供证据证明，案涉楼房增设电梯事项已经该单元专有部分的全体业主共12户参与表决，并参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上业主（即10户）同意，符合《民法典》相关规定。表决情况同时进行公示，且小区业委会在公示期间内未收到异议。公示情况已经过所在街道及社区调查核实。同时，被告增设电梯规划方案取得了相关部门“符合规划要求”的审查意见，并经相关部门审查后认为“增设电梯的勘察、建筑、结构、电气、抗震和消防均为合格”。

法院查明，案涉增设电梯对于旧房而言系增加附属设施、改造房屋功能，属于《民法典》第二百七十八条“改建、重建建筑物及其附属设施”。从增设电梯方案来看，确需占用4平方米左右的公共绿地，但案涉增设电梯并非用于经营活动，且并未占用原告的专有部分，占用公共绿地面积较小，不是小区业主通行或活动时的必经地点，从物的效用最大化发挥角度考虑，尚属于共有人容忍义务的合理范围。

法院一审认为，本案中既有住宅加装电梯的表决、审批均符合法律规定，且根据《民法典》第二百九十一条关于相邻通行权之规定，低层住户对增设电梯应当具有适度的容忍义务。关于原告主张各被告连带赔偿因增设电梯“导致原告房屋贬值损失10万元的问题”。因案涉电梯尚未修建完成，对原告房屋的采光、通风是否会造成影响，噪音是否影响原告生活以及影响有多大等问题不能确定，故对原告的该项诉讼请求在本案中不予处理，待后果实际产生后原告可另行寻求合法途径解决。

近日，湖南张家界中院也公布了一起低层住户阻挠既有小区加装电梯的案例。

张家界市永定区某小区一单元楼预加装电梯，该单元共7层20户业主，经业主表决，其中向某等15户同意加装电梯并就增设资金、电梯运行维修费用达成分摊协议，邓某等3户不同意加装电梯，其余两户弃权。

2022年2月向某等15户业主向所在居委会、办事处以及相关政府职能部门提交了既有住宅加装电梯申请，永定区既有住宅加装电梯工作办公室和永定区住建局经审查后同意加装。但在施工过程中，邓某等户以影响通风采光为由进行阻工，双方协商未果后，向某等15户向人民法院提起诉讼。一审法院判决邓某等立即排除对加装电梯施工的妨害。邓某等3户不服，遂提起上诉。

张家界中院审理认为，本案中既有住宅加装电梯的表决、审批符合法律规定，且从预加装电梯的施工位置以及各业主的房屋位置等现场情况来看，电梯的加装不会对邓某等户对建筑物专有部分的权利造成损害。故依法对一审判决予以维持。

类似案例还有不少。今年1月，湖北襄樊樊城法院公布的2022年度典型案例回顾中，也有这样一起案例。陈某、卢某等9人与焦某均系襄阳市樊城区长征东路某小区的业主，该单元共计6层12户，焦某为1层右户业主。因小区中老年业主居多，为改善小区的出行及居住条件，方便生活，经单元居住业主签名同意、公示规划设计与施工方案、相关职能部门审批，通过了该小区加装电梯的申请，同意加装电梯建筑面积58.165平方米。但在施工单位进入现场施工时，焦某却以加装电梯会对其采光、通行造成不利影响为由，多次阻挠施工单位施工。经当地社区、派出所等调解无果，加装电梯工程被迫暂停。陈某、卢某等9位邻居遂将焦某诉至法院。

樊城区法院判决：被告焦某停止对某小区某栋加装电梯的阻挠行为，不得阻止、妨碍、破坏加装电梯的正常施工。焦某不服一审判决，提起上诉。襄阳市中级人民法院依法驳回上诉、维持原判。

樊城区法院表示，本案中，同意加装电梯的业主人数和面积均在四分之三以上，施工方案也经规划部门审批通过且公示，增设电梯工程合法合规。老旧小区增设外置电梯，虽然一定程度上确实会影响到一楼或其他部分居民的相邻权利，但是抛却沟通、擅自阻挠合法民生工程的行为，显然与相邻权利方便生活、团结互助的原则相悖，不利于邻里关系的和谐友善，更无法实现社会效益的最大化。

法官释法

由于历史原因，我国仍有大量住宅楼没有电梯，但随着我国人口老龄化问题日益突出以及人民群众对美好生活的向往，改造老旧小区居住环境、完善小区配套设施，已成为社会普遍关注的问题。

在上述张家界的案例中，法官表示，加装电梯的决定已经过绝大部分住户同意，且未明显影响低层住户利益，在低层住户以加装电梯影响其房屋通风、采光为由反对时，人民法院既对加装电梯行为的合法合规性进行了审查，又向低层住户明确了加装电梯的适度容忍义务，判决既保障了高楼层住户的通行方便，又宣扬了和谐、友善的社会主义核心价值观。该类纠纷的妥善处理不仅涉及住户的合法权益，也关系到社会的和谐稳定，对于维护团结互助的社区环境、营造和谐友爱的邻里关系、充分彰显司法裁判在社会治理中的规则引领和价值导向作用具有典型意义。

法官还解释道，相邻关系是不动产物权的扩张与限制，老旧小区加装电梯问题，不仅是如何保障法律的实施，更是各方利益再平衡的过程。业主既要按照法律法规，依法表决、申请审批，又要秉持和谐、友善的社会主义核心价值观，共建理性大度、守望相助的邻里关系。

申请加装电梯的必要条件和程序：

①业主表决：对既有住宅房屋加装电梯，属于改变建筑物共有部分的用途，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，该事项应由专有部分面积和人数占比均在2/3以上的业主参与表决，且经参与表决的专有部分面积和人数3/4以上的业主同意。

②行政审批：加装电梯还应经过行政部门对是否符合规划、消防等问题的审查，根据《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》，增梯申请主体应先将实施方案、业主决议等材料提交街道办事处或乡镇进行初审，再由自然资源管理部门（原由城乡规划部门）、住建、消防等部门进行审查。

对加装电梯业主的容忍义务与权益保护：

民法典对相邻关系的规定，确定了不动产相邻人之间的容忍义务，倡导和睦包容、互谅互让。业主表决和行政审批均得以通过的加装电梯方案受法律保护，应当得到执行，即便加装电梯对反对的业主居住产生一定影响，因其负有适度容忍义务，也不得妨碍加装施工，否则将承担相应法律责任。

若加装电梯确实给反对业主的通风、采光等居住环境造成较大影响，可依据公平原则，通过协商或诉讼的途径要求给予适当补偿。

若加装电梯的表决不符合法律规定，损害其合法权益，可依据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，请求予以撤销。

若电梯加装审批程序不合法，如未对通风采光和消防安全隐患等进行实地审查等，则可对行政机关的相应行政行为提起异议进行维权。

编辑|卢祥勇 杜恒峰

校对|何小桃