拿到预售证，新房开盘，只有到了这个时候开发商才可以与购房者签订预售合同，并收取定金等费用。作为业内人，每一个开发商都知道在没有取得预售许可证的情况下是不能有任何销售行为，更不能向购房者收取任何款项。可放眼看去，记者却发现青岛还有多个楼盘在没有预售许可证的情况下巧立名目，只希望把意向客户牢牢攥在自己手里。你家办会员，我家就发护照;你家给购房折扣优惠，我家就赠送健身会员;你家收的是意向金，我家就收认筹金……可说到底，都是无证收钱，这些套路和理由，都是任何一位购房者需要擦亮眼睛看清楚的。

　　换个收款方 无预售证收钱就有了“正当理由”

　　佳源·双子星城在蓄客时就已经开始向意向客户收钱了，但当时售楼处是以办理佳源护照入会费的名义收取的5000元意向金。即便在告知函中明确写着享受佳源·双子星城开盘当日5000元总房款优惠，可工作人员却仍旧否认存在没有预售证就先收钱的行为。

　　佳源集团在青岛同时拥有多个项目，另一个在售项目佳源华府已经取得了预售许可证，可以正常销售，再加上收据上盖的是佳源房地产的财务章，在这种情况下，佳源·双子星城可以自然而然地把收钱的行为推给佳源华府，称客户只要交了钱，在佳源的两个项目都可以享受会员优惠。可是，佳源·双子星城位于李沧区的北部，而佳源华府地处崂山区，谁会为了要买一套崂山区的房子而跑到李沧区去办理会员呢?

　　佳源·双子星城以会员入会的名义收钱，而距离这一项目不远的青岛·印象滟收钱的名目更是不可思议——给了意向客户一张健身卡，把交给售楼处的意向金变成了自愿充值的健身卡费用。意向客户在交了钱查询账单时发现，收款的是青岛印象酒店管理有限公司李沧分公司，这家公司跟青岛·印象滟项目没有任何关系。明明是在售楼处交的意向金，一转身就变成了健身卡，这不禁让购房者大呼开发商“套路深”。

　　钱不进开发商账户 但一样能让购房款花不到别处去

　　从开发商不以项目名直接收费的方式可以看出，作为业内人的开发商对于无预售许可证不能收钱的规定是心知肚明。有的开发商是明知道不能收钱却巧立名目硬要收，而有的则是在不让意向客户交钱的情况下一样要把持住客户的购房款。对购房者来说，钱还在自己名下，开发商没违规收钱，自己也没吃亏;对开发商来说，客户手上的房款动不了，即便是不买我家的房子，也买不了别人家的。

　　招商·依云四季在取得预售许可证之前搞了一场验资的蓄客活动。想来买房的客户不用交钱，只需要在招商银行APP里冻结一笔意向金就能验资成功，冻结的金额少则20万元多则50万元，而只有参加了验资并冻结资金，开发商在开盘时才会通知——换句话说，如果不冻结上20万元，项目开盘当天可能连售楼处的门都进不了。

　　同样“不收钱”的还有SCC青岛科技创新园，这一项目在没有预售证的情况下不仅不收钱，还想办法帮着客户“赚钱”。此前记者探访这一项目时，被置业顾问要求以购买银行理财产品的方式验资，而且理财产品必须是新购买的，封闭时间要在15天以上，购买金额要超过5万元。

　　虽然SCC青岛科技创新园没有指定银行，理财产品的收益也归客户本人所有，但用买理财获得购房资格这种操作还是让人很是迷惑。针对这一情况，青岛市房屋交易中心市场监管处约谈了SCC青岛科技创新园的开发商市北城发和代理销售公司世联怡高，对其下达的整改通知书并要求停止验资行为，“虽然他们没有收取费用，也没有指定购买哪家银行的理财产品，但钱到底进了哪个账户这种事是没办法验证的。”

　　交钱容易退钱难 交钱一瞬间退款等了两个月

　　与开发商相比，买房子的客户算得上是彻彻底底的“圈外人”，尽管近年来行业主管部门和媒体都通过多种方式曝光开发商的不合理收费行为，但是在买房这件大事面前，购房者难免不被牵着鼻子走。不管是为了成为第一批被通知的客户，还是为了获得开发商的购房优惠，也不管这笔钱是叫意向金还是认筹金，除了交钱，想要买房的人似乎没有第二个选择。

　　而为了让意向客户放心地交钱，开发商都会做出这样的承诺：“如果到开盘的时候您没选上合适的房子，钱都是全额退还的。”

　　可是，有了能全额退款的承诺，就真的没有后顾之忧了吗?

　　“钱我是8月29日交上的，当时置业顾问说9月中旬就能开盘。结果他们到了9月底才开盘，开盘之后通知我去填单子申请退款，直到10月26日我才收到退款，前前后后这得两个月。”黄先生曾是佳源·双子星城的意向客户，当初也是为了购房优惠而提前交上了5000元意向金，因为在开盘之前又看中了其他项目，所以就联系置业顾问申请退款，“但当时置业顾问就明确说意向金得在开盘之后才能退。”

　　无独有偶，青岛·印象滟也承诺意向金可以全额退还，但在协议中也明确写明“在项目首次发售3日后，客户可提交退款申请，预存款项将全额无息于乙方提交退款申请资料齐全15个工作日内退款至乙方指定银行账号。”

　　“我是十一假期之前的几天去售楼处交的钱，到现在置业顾问没有通知我去看样板间，也没通知我什么时候开盘，什么时候能退钱更是不知道。”一位在青岛·印象滟交了5000元意向金的购房者告诉记者。

　　最高院解释：无预售证订立的预售合同无效

　　《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”

　　《最高院商品房买卖合同司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　这诸多的管理规定都说明了一个问题，那就是没有预售证是绝对不允许开发商卖房的。原青岛市城乡建设委房地产开发管理局负责人在网络问政中也明确表示，开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下，不得以任何形式销售商品房，也不得收取任何预订性质的费用，其中就包括意向金。在房地产企业的信用考核中，一旦发现存在包括未取得商品房预售许可证擅自预售商品房或者以收取定金等各种形式变相预售商品房的，企业也将面临着扣分的处罚。

　　从此前记者探访以及市民反映的情况看，开发商在取得预售许可证之前，都不会有实质性的销售行为，也不会与购房者签订购房协议或者合同，相关部门想要落实查处，也确实存在一定的困难。

　　“预售许可证是要在售楼现场公示，在青岛网上房地产也可以查询到。如果购房者没有看到，也有权利要求销售人员或者开发商出示。” 记者就无预售许可证就收钱的情况咨询了青岛市房屋交易中心市场以及各区市的交易中心，工作人员均明确答复这一行为是不允许的。

　　认购、预定、认筹、排号、招募会员、发放VIP卡……为了蓄客，开发商给出的收费名目五花八门，但只要提到交钱，消费者就一定要提高警惕——毕竟，房子不同于一般的商品，动辄上百万的价格是许多家庭多年的积蓄。多问一句，多看一眼，可能就能避免日后诸多不必要的损失和麻烦。

　　来源：信网