今年，叠墅产品特别火爆。原因有两个：

　　一是受限墅令影响，独栋、联排、合院等低密产品逐渐退出一手房市场舞台，而叠墅成了高压政策下的必然出路；

　　二是经历了一场疫情，很多人的居住观念被革新了，大家更向往有天有地的别墅生活。叠墅由于总价可控，性价比高，成了很多中产客户的购房首选。

　　明源君发现，自从2015年回归市场，经过几年发展，叠墅产品越来越成熟了，市场上涌现了不少优秀的叠墅项目。那么，现在市场上优秀的叠墅产品都进化到什么程度了？今天，明源君结合标杆案例，帮大家做一个梳理，希望给你们的叠墅产品开发带来一些启发。

　　重点打造户外庭院

　　多场景提升墅感

　　对于客户而言，以前向往别墅，更多因为住别墅是社会身份的象征。但经历疫情之后，很多客户对别墅的需求从“身份认同”回归到了“居住品质"。

　　年初疫情隔离期间，大家之所以想买别墅，除了别墅容积率低，更安全，更重要的是别墅有花园，而且拥有超多功能空间。当高层住户只能困在高楼里吃饭、睡觉、看新闻，想方设法打发时间时，别墅住户可以在自家花园种花种草，喝茶聊天，烧烤派对，享受着大多数客户向往的“有天有地有院子”的生活。

　　为此，很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。从市场上来看，主要有以下几种设计手法。

　　第一种是户内空间让位于庭院空间，围绕庭院反向设计户型。

　　传统叠墅设计都是从内向外设计，非常注重户内空间。比如中叠有些项目为了充分拓展内部空间，提升功能性，可能会将庭院或露台面积切割得很碎，面积很小，导致户外空间实用性较差。

　　▲传统中叠庭院形式

　　郑州绿地有个项目，整个建筑设计的重点是院落空间，建筑的中上层体量前后拉开，留出院落空间，这样上中下叠都有更大更完整的庭院。

　　比如中叠户型留出26平完整的庭院空间后，户内客餐厅变成了L型布局，但公区和庭院的关系也变得更加融合，互动性更强。当孩子在院子里玩耍，父母在客餐厅抬头就能看到，更加放心。而且由于庭院面积更集中更完整，空间可能性更高，一家人可以在庭院家庭聚餐、带孩子玩游戏、养花种植等等。

　　▲集中式庭院形式，图源：UA尤安设计

　　蓝城嘉兴某项目同样秉持了相同的设计理念。该项目将传统叠墅与中式合院相结合，下叠户型与中式合院相近，拥有超大庭院空间。

　　为了让上叠也能拥有同款庭院，建筑师将上叠的南部缩进形成主庭院，并在围合面设置开阔的景窗和花窗。

▲中式叠院剖面图，图源大象设计

　　这样一来，上叠住户也拥有了超大庭院，大大提升了上叠户型的墅感体验。

▲上叠庭院实景，来源：大象设计

　　上叠户型空间围绕庭院形成倒L型布局，整个公区看出去就是空中庭院，通过大面积玻璃使用，形成引景入室的效果。

▲172㎡上叠户型图，图源：大象设计

　　据大象设计介绍，项目部分下叠户型设计了负一层及下沉庭院，较大进深的体量为上叠户型创造了更大的基底。

　　第二种是创新叠加模式，释放上叠露台空间，增加附加值。

　　传统叠墅一般采用垂直叠加的模式，也是常见的两层一跃。但这种叠加模式下，会存在上叠和中叠价值不如下叠的情况。比如上叠户型虽然会送露台或阁楼，但露台面积一般较小，而阁楼实用性欠缺。

　　现在很多项目采用品字型叠加组合模式，下叠（或中下叠）仍然是上下两层一跃，左右对称，共有两户人家，而上叠采用大平层模式，只有一户，以此放大露台空间，增加上叠附加值。

　　比如上海融创有个叠墅项目就采用了这种叠加模式。面宽和露台都有很大提升，原本两户人家分享的露台空间，变成了一户住户独享，露台进深将近4米，实现了真正意义上的露天花园。

　　中铁在四川有个叠墅项目，同样采用了品字造型叠加模式，一栋楼共5户人家，中下叠呈对称分布，上叠则只有一户。

　　上叠建筑面积137平米，庭院加上露台等赠送面积达到307平，最终使用面积高达444平米，上叠一层露台面积达到150平，二层同样拥有30平米的露台。

▲上叠一层、二层户型图

　　这种设计对户型面宽提升也非常明显，这个项目客餐厅宽度达到10米，客厅做了6.6米挑高，空间非常阔绰，别墅感强烈。

　　第三种是通过下沉式及抬高设计，为中叠户型增加地面花园。

　　因为中叠一向是叠墅设计中最大的难点，一般根据定位不同，项目对中叠的处理手法也有所不同。

　　改善型叠墅会直接做4层叠墅，直接摒弃缺乏亮点的中叠产品，容积率降低，舒适度提高，但会牺牲一定货值。

　　而有些6F叠墅，则将3层和4层单独做成平层，主动降低产品溢价率，用增加产品多样性的方式保证去化。

　　▲图源：云翔国际

　　还有些项目会通过赠送入户庭院、地下空间来提高中叠价值，但入户庭院和地下空间都会存在使用不便利的痛点。

　　有些项目将中叠户型单边做了抬高设计，将地面抬高到与一层平齐，这样中叠也能拥有超大入户花园。比如中铁在成都有个项目，就采用了这样的设计。

　　中叠建筑面积130平米，加上入户花园和二层露台的赠送面积，使用面积达到300平米。入户花园共50多平，能容纳全家人同时活动，即便全家人宅在家里，都能找到各自的乐趣。

　　▲中叠一层平面图

　　▲中叠二层平面图

　　中叠二层为静区，南北两侧都带有超大露台。晚上可以在露台赏月品茶。真正实现了有天有地的美好生活。

　　第四种是通过纵向空间的拓展，提高动区占比。

　　比如市场上出现不少“3+3”的户型设计，即整个建筑层数有6层，但实际上只有上下叠两户，上下叠均拥有三层南向开间，上叠有露台，下叠带庭院。比如北京中海有个项目地上建筑有5层，下叠赠送负一层，上叠送屋顶。

▲中海某项目143㎡户型示意图

　　比如上叠户型中，一层是动区和老人房，二层是静区，包括超大主卧套间和次卧，三层是次卧、茶室、花园，加上地下空间两层空间，整个户型拥有超多室内和户外活动空间，完全能满足全家人娱乐休闲需求。

　　▲北京中海叠墅143㎡上叠户型，图源：搜建筑

　　第五种是通过延伸景观面，让院落与建筑进行L形、C形嵌套。这样能极大提升下叠住户庭院生活的体验感。 这是UA尤安设计提出的延展式庭院设计手法，值得借鉴。

　　比如这套面积245.79平米的下叠户型，通过三边院设计形成34.9米景观延展面，庭院面积最高达到180平米，非常惊人。

　　▲下叠户型245.79平米，图源：UA尤安设计

　　户型布局

　　面宽与尺度是敏感点

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　　除了通过升露台和庭院提升墅感，在户型设计上，面宽、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

　　一、通过创新设计增加面宽，提高舒适度

　　以前市场上叠墅户型大多是单层2开间，基本可以保证客餐厅和两个卧室的南向采光，舒适度尚可。

　　对于改善型叠墅，大面宽短进深三开间朝南一般是标配，或者上下两层可以保证5-6个开间朝南。当然，同面积段大面宽产品在采光和通透性上都会更优越，更具有竞争力。因此，为了增大面宽，很多项目也在积极做各种尝试。

　　一种做法是首层采用横厅设计，增大面宽。以重庆保利堂悦为例，采用横厅设计，面宽8米，中上叠南北通透，同时享有双向景观，景观面大，舒适度较高。

　　另外是采用咬合式设计，层层叠上，奇偶层相互咬合向上排布。这样其中一层面宽可以尽量做大。

　　比如金地有个项目，为地上6+1层的设计，采用“咬合”的方式，145方户型，可实现5开间同时朝南，最大的南向面宽可以做到约17米，极大提升居住体验。

　　还有将中叠或上叠打造成大平层模式的户型，面宽就去到大平层产品的程度了。

▲上海融创某叠墅C户型，一层平面图，图源：DIA设计

　　▲C户型，二层平面图，图源：DIA设计

　　二、户型布局动静分明，强调户内户外景观互动

　　传统叠墅户型面积比较小，户型布局大多采用动静分区。

　　部分面积较大的改善型叠墅，一般会将老人房设置在一楼，因为老人爬上爬下不方便，而且在一层能更亲近自然，使用庭院空间更便利。

　　对于动区设计，跟高层产品设计趋向一致，强调社交和多功能活动区。同时非常注重户内户外的交互，一般公区都会面向庭院，通过大面积玻璃窗引景入室，增强别墅感。

　　三、提高赠送，增加附加值

　　叠墅产品面积可控，总价可控，大多项目户型面积都在150平左右，这个面积段要做出真正的别墅，难度非常高，高赠送成了很多项目发力的重点。赠送空间一般为露台、入户花园、地下空间等。

　　比如上文提到的蓝城项目，159㎡下叠住户可享有5个户外庭院空间，每个庭院面积都不小，赠送率高。

▲图源：大象设计

　　还有北京中海叠墅项目，赠送面积能达到400多㎡，包括庭院、地下空间、庭院等空间，对客户而言，杀伤力非常大。

▲中海叠墅下叠户型，图源：搜建筑

　　再比如，云翔国际研发的5墅产品，上中下叠都有高赠送，下叠不光有车位空间，还有下沉庭院、多功能空间赠送，性价比超高。

　　▲图源：云翔国际

　　提升叠墅产品力的其他要素

　　除了上文提到的户外空间和户型设计，其实叠墅还有很多关键要素能很好提高产品力，比如外立面、入户和交通方式、配套等。

　　一、入户及交通方式：电梯成标配

　　传统叠墅产品在电梯配置数量上有巨大差异，有的项目只有楼梯，有上、中、下叠公用一部电梯，有下叠不设电梯，中上叠设电梯，还有户户设有私家电梯的。

　　但现在看来，未来室内楼梯和电梯会成为标配。有些经济型叠墅只设一部电梯，私密性会有所欠缺，大部分改善项目都设有私家电梯。

　　比如，万科济南某叠墅项目每户都配有私家电梯，而且电梯每层都停靠，照顾到老人不方便爬楼梯的需求。而且项目后期还是带电梯交付，为业主节省了不少时间和成本。

　　二、高颜值外立面提高品质感

　　高颜值外立面对于叠墅的溢价是不言而喻的。绿城的产品就是典型案例。

　　从市场上看，叠墅产品大多采用现代简约风，外立面简约、平整，有些偏高端的项目，还会加入装饰性线条，让建筑显得现代而时尚。

　　此外，窗墙比不但提升产品颜值，对于室内采光也大有裨益。一般住宅的窗墙比大约为0.2-0.25，而很多项目为了提升品质感，会将墙比提升到更高比例。

　　三、通过创新设计，提升产品私密性

　　私密性向来都是叠墅最大痛点。比如上叠业主站在阳台能把下叠庭院看得一清二楚，自家阳台也容易被邻居一览无余。如何解决呢？

　　首先，可以采用绿篱加铁艺，隔断左右户视线，保护了一楼住户的私密性。

▲ 杭州雲栖桃花源实景图

　　其次，中叠、上叠可采用左右分户的阳台栅栏，保护左右邻居的私密性。例如绿城会以双层金属栅栏墙体做阻隔，这样业主站在阳台也看不见彼此，避免了尴尬。

　　第三，绿城还会在阳台上沿特别外挑约0.6米的披檐。

　　从上叠看下来，遮住了下叠的部分庭院，这样能很好地保护下叠隐私。