一个商场，一座城市的印记。
作者 | 李白玉
来源 | 野马财经
逛商场时，你留意过商场布局吗？
一楼是化妆品，中间是购物层，楼顶或地下是美食区，但你有没有想过商场为何如此布局？实际上这其中都暗含逻辑，一楼化妆品品牌林立，是因为其往往装潢高档，做门面最合适；同时从入场品牌也能看出商场档次，从而判断是否符合自己的消费能力；再加上商场的主要消费者为女性，化妆品天然对女性具有吸引力，以便让用户成功踏入商场。
当你一层层逛上去，体力耗尽，近在眼前的美食开始放大诱惑力，再细分的话，女装放在哪里，男装放在哪里，每一种商品的布置之处都十分重要。
想要经营好一个商场可不容易，而通过经营一个商场能够赚多少钱你知道吗？珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）在《招股书》中给出了答案。
380个万达广场，年营收百亿
你家那里有万达广场吗？不对，应该说，你家那里有几个万达广场？
2001年，第一代万达广场诞生。经过二十年，截止2021年6月30日，珠海万达商管经营的万达广场已经达到380个，遍布全国所有省级行政区共204个城市，是中国唯一一家在管商业广场覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商。在管建筑面积更是达到5420平方米，这5420平方米则容纳了超过8万家线下商户。
这8万家商户，涵盖了从百货到餐饮，再到运动、影院、电玩、儿童主题、娱乐、教育，以及生活服务等方方面面，也使得万达广场早已成为一个综合性场所。这样一个综合性场所吸引到的人流量更是不容小觑，截至2021年6月30日止十二个月，万达广场客流量为46.07亿人次，会员数量则达到7630万人。
46.07亿是什么概念？按全国14.1亿人计算，相当于在过去的一年中，全国平均每人在万达广场逛过3.26次，不知道这里面有你的几次？
在超过8万名商户和46.07亿人次的带动下，珠海万达商管在过去几年的营收保持稳定。《招股书》显示，2018年、2019年、2020年以及截至2021年6月30日止六个月，珠海万达商管的营收分别为110.23亿元、134.37亿元、171.95亿万元以及106.36亿元，核心利润17.51亿元、12.7亿元、11.76亿元和20.65亿元。。
高额的营收和高出租率自然也有着分不开的关系。《招股书》显示，2018年、2019年及2020年，万达广场的平均出租率（不计停车位）为98.8%。
涵盖吃喝玩乐衣食行，轻资产减轻风险
那么，都是什么样的商户入驻了万达广场？
截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，万达广场内的品牌组合中分別为约14597个、16434个、18963个及19432个品牌，分为传统零售区和体验业态区。
众多品牌中，万达广场已经和包括电影院、超市、国际时尚品牌及快餐厅等在内的部分品牌建立了深度合作。例如母婴零售商孩子王成立于2009年，其首家门店便是在万达广场开设，截至2021年6月30日，孩子王在万达广场已开设超过160家门店。
电玩方面，万达广场与中国室内综合性电子休闲娱乐第一品牌大玩家建立合作。2005年，大玩家第一个室内游乐场在万达广场开设，截至2021年6月30日，已在全国开设门店400多家，369家为万达广场门店。
作为商场，吸引男性的3C区域中，互联网公司小米于2016年首次在万达广场开设门店。截至2021年 6月30日，小米已在万达广场开设314家门店。
购物区中，李宁于2006年首次在万达广场开设门店。截至2021年6月30日，李宁已在万达广场开设309家门店。
多个品牌的深度合作，也能看出万达广场与商户的粘性较强。《招股书》显示，同一品牌在万达广场开设10家门店以上、50家门店以下的达到747家。
帮助其他品牌发展的同时，万达广场自己也盯上了这项业务，拥有多个“联发品牌”，涵盖零售、服装、休闲娱乐等多个行业。联发品牌数量分别达到81个、86个、98个及102个。“该等品牌在战略上与我们管理的商业广场保持一致，入驻了我们管理的多个万达广场，并由我们助力其业务在全国范围内的万达广场网络发展。”
房地产行业，一直以来都有“重资产，高杠杆”的特点，许多企业长期以来积累了大量的债务，如利剑悬顶。而珠海万达商管针对这个问题率先提出“轻资产”模式，并从2015年开始实行。
所谓轻资产模式，是指无需投入资金进行土地购买或零售商业物业开发，而是主要专注于零售商业物业的运营及管理，简而言之，就是去地产化。轻资产模式主要包括租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式、管理输出服务模式及品牌输出服务模式。
来源：《招股书》
其中第一种模式因为无最低保证租金、合约期限长、业务营运稳定及商业信息安全的优势，成为万达广场的主要选择，“该等模式可降低商业运营服务提供商持有或收购资产的财务负担，提高其资金运营效率，以及优化资源配置，从而带来更高的利润率及资本回报率。”
2015年实行至今，成效显著，截至2021年6月30日，380个万达广场中，变为独立第三方商业广场的数量为106个，占总数量的27.9%。
“此次珠海万达商管以轻资产模式‘重新赴港上市’，其人事换防是为了强化团队和提升管理，惠誉上调评级也是对于珠海万达商管基本面的重要肯定，一定程度上反映了市场对珠海万达商管的普遍看好。总而言之，珠海万达商管经历了风风雨雨和反复折冲，‘此次’赴港上市可谓是水到渠成。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。
商场行业龙头，2000亿估值
来自市场的肯定不仅体现在上调评级，更体现在多个知名机构真金白银的投资。
除此之外，递交《招股书》前，珠海万达商管刚刚完成了Pre-IPO的融资，据报道，此次融资是由太盟投资集团（PAG）领投，碧桂园创投、腾讯 、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。融资金额达60亿美元（约人民币382亿元），也是中国今年最大规模的上市前融资之一。
来源：《招股书》
能够获得如此多投资机构的青睐，也要得益于珠海万达商管母公司大连万达商管在商业地产方面的行业地位。据2021城市开发投资复合研究发布高峰论坛公布数据显示，2021年中国商业地产百强榜单前十中万达商管名列榜首，其次为红星地产、华润置地等。
即便和众多连锁商场如万象城、龙湖天街、太古里等相比，万达广场也依旧占据榜首。
具体来看，按在管建筑面积计算，珠海万达商管在全球以及中国皆排名第一。珠海万达商管的在管建筑面积在中国更是超过第二名至第十名的总和。按合作品牌数量、年客流量方面计算，珠海万达商管依旧在国内排名第一。
在稳固的行业地位和多家投资机构的加持下，有业内人士认为，珠海万达商管一旦成功在港股上市，市值或超2000亿元。
通过“轻资产”模式，珠海万达商管逐步降低资金压力，轻装上阵港交所，对于万达的此次港股再上市，你看好吗？你经常去逛万达广场吗？欢迎下方留言讨论。