这几年，北门的认可度降到了历史冰点。
这一点在新成都人身上体现得淋漓尽致，不管是工作区域还是生活区域，他们现在都极难接受北门，甚至来成都几年了还没去过一次。
如果不信你可以找几个新成都人问问，他们知道北门有哪些地名或区域？我相信除了火车北站和荷花池，很难第一时间想出第三个。
但南门他们能说出金融城、麓湖、锦江生态带、中央商务区；东门能说出万象城、东郊记忆、建设路；西门能说出杜甫草堂、浣花溪、内外金沙...
或者也可以去看看，成都这几年新房顺销最集中的区域是不是在北门？
然而，北门也辉煌过。
荷花池，曾经全国闻名的小商品交易市场。
火车北站，曾经西南地区最重要的交通枢纽。
那北门，为什么这几年就突然掉队了呢？
网上分析北门的文章很多，但大部分都比较片面或者保守。
现在我住在西北门，办公在南门，从小生活在东门，斗胆从全成都的城市发展角度去分析北门的掉队原因，剖析北向能否破局？
01 缺乏标杆、发展不成片
北门认可度低，有一个至关重要的原因。
那就是整个北门，目前没有一个标杆板块。
东门的强势区域有攀成钢、万象城；
西门的强势区域有浣花溪；
南门的强势区域有金融城、大源、麓湖等。
而北门，拿不出一个能在城市界面、生活配套，和这些相提并论的板块。
茶店子板块这几年确实发展迅猛，但不论是它的教育质量、商业能级、区域认可度，距离成都一梯队板块，仍然存在一定差距，并且它也更偏西门。
人北中央商务区，有潜力成为新一梯队板块，然而兑现速度有点不及预期。
并且北门在区域打造上，也没有遵循“抱团”的金规铁律。
南门，金融城、大源、新川、麓湖、中央商务区、兴隆湖5大板块，都位于天府大道这条“黄金轴线”上，并且是一级一级外溢发展。
东门，建设路、东郊记忆、万象城、攀成钢、东湖5大板块，都是在二环路这一条环线上。新兴的二八、东客站，都是在它们的基础上再开发的。
西门，即使现在发展速度放缓，但新打造的马场坝TOD也是在内外光华基础上外溢出去的，同时这3个板块又与内外金沙紧邻，形成抱团效应。
东西南门在区域打造上，之所以如此默契的选择“抱团”模式。是因为“抱团”能够将资源更加集中、聚合更加密集的人气，形成1+1＞2的聚合效应。
然而北门选择了更冒进的“跳跃式”发展模式。
二环内的人北中央商务区都还没有整好，就跑去打造三环外的国宾板块；即使前面花了大量精力开发的北部新城，也是孤零零的伫立在绕城旁。
跳跃式发展，对于每一座城市、每一个区域都有着极高风险。做得好，那是平地起新城；做得不好，那就是分流资源和人气，最终一个都没跑出来。
二、北门存在先天城市格局限制
北门的先天城市格局限制体现在两个方面：
一是行政区的划分。
东门（绕城内），主要就成华、锦江两个行政区，稍微掺杂了一点龙泉驿区的地盘。
西门（绕城内），主要是武侯、青羊两个行政区，稍微掺杂了一点双流和郫都的地盘。
南门比较特殊，由1个行政区（武侯区）+2个经济功能区（高新区、天府新区）组成，高新区成都市政府直管，天府新区省政府直管。
行政区越少，相互之间协调起来就更方便，更好统一规划打造。
但北门（绕城内），有金牛、成华、郫都、新都4个行政区，而且各个区的面积占比都很大，几乎是“四分天下”。
行政区多，协调成本就高；每个区又都有各自的发展重心，便很难在方向上达成统一。
二是城市总规的设计。
成都平原是全国典型的静小风区域，相对湿度大、逆温频率高，不利于污染物扩散。
所以成都就规划了“城市通风廊道”，以此来改善风环境，缓解热岛效应和大气污染。
而北门是成都上风上水之地（成都的主导风向是北偏东往南边吹），因此在2017年版的城市通风廊道设计中，有3条一级廊道都位于北门。
一条西北方向，经郫都到金牛国宾、茶店子。
一条正北方向，经新都到金牛凤凰山、沙河源。
一条东北方向，经青白江到新都保利198
位于通风廊道上的区域，所有建设行动都要受到约束，比如严格禁止在风道内建高楼。
也正是因为“城市通风廊道”，三环内最大的公园集群就位于北三环，光这几年就建成了天府艺术公园、新金牛公园、沙河源公园、凤凰山音乐公园等。
不论是“城市通风廊道”还是“三环内最大公园集群”，它们对于民生而言无疑都是有利的。
但从城市发展上看，“城市通风廊道”先天性的限制了区域发展，公园太多也会让板块与板块之间存在天然屏障，阻碍相互之间的联系。
三、北门底子差、决心小
北门的底子差，几乎是全方位的。
教育方面：
东边有盐道街、成师附小，渥太华、七中嘉祥；西边泡小、实小、树德中学；南边有霍森斯、蒙彼利埃、七中、四中。唯独北门最差，只有石笋街、茶小拿得出手。
在北门，几乎没有学区房这一说法。
古有孟母三迁今有择校而居，教育绝对是一个家庭要不要在某个区域定居的关键因素。
所以北门在教育上的短板，直接限制了有孩家庭的流入和留下来。
商业方面：
东门有万象城，南门有in99、SKP，都是国内现象级的高端商业综合体。
西门和北门，拿得出手的只有万达广场和龙湖天街这类偏中端的商业综合体。
商业能级上的差距，不只是能为生活购物提供多大便利，更重要的作用是提升区域辨识度，吸引非地缘性人口。
产业方面：
东门现在有文创和服务业两大产业支柱，南门有金融、互联网两大产业支柱，西门有电子商务、电子信息两大产业支柱。
北门主要的产业是小商品批发和建材五金批发，这两种产业都属于低端产业。
并且受电商冲击和城市更新，荷花池这个主要的小商品批发市场，已经凉透了；金府机电城即将拆迁、万贯五金机电城也要搬迁到青白江。
有了产业才会聚合人气。
北门本来就缺乏高端产业，现在又失去小商品批发、建材五金批发，未来更没有优势。
决心小则体现在旧改方面。
之前成都民间有句老话——“东穷西贵南富北乱”。
但随着时间的推移，东门现在已经摆脱了“穷”的定义。
2005年底，华润竞得东二环旁原420厂840亩地块，东门迎来第一次真正意义上的旧改，经过十多年的打造，有了现在的万象城板块。
2007年东二环旁的无缝钢管厂停产搬迁，腾挪出攀成钢片区，经过十多年的打造，现在已经成为成都五城区改善楼盘最集中、房价最高的区域。
即使这几年，东门也还在花重金拆迁改造二仙桥、八里庄、理工大、崔家店、十陵等众多区域，城市界面还将得到极大提升。
反观北门，旧改力度小、兑现速度慢，至今仍没有摆脱“乱”的印象。
首先是天回镇，从2009年就开始启动拆迁，现在13年时间过去进展依旧不明朗。
其次是人北中央商务区，它早在2016年就已经正式对外公布规划。
结果区域内的火车北站今年10月才正式停运，刚刚进入改造初期阶段。
作为人北中央商务区重要部分的“铁路总部片区城市更新项目”，起初进展也不顺利。
今年1月公布的《铁路总部片区城市更新项目协议搬迁公告》，A.C.D标段签约率达到100%，满足搬迁条件。但B标段99.5%的签约率，让搬迁工作不得不搁置。
好在经过社区、院委会及其他已签约住户，积极做未签约4户住户的工作，最终在2月完成全部签约。拆迁规模134栋旧房，拆除面积约32.8万㎡。
值得关注的是，官方最新公示的施工/标段招标公告(人民北路二段西侧片区)，仅旧房拆除+土地平整，计划工期就是1156天，超过3年！
上个月这个标段刚刚中标，以这个时间节点来算。
2025底左右完成土地平整，然后再花一年左右的时间土地进入土拍市场。
土地被出让以后，不论是打造商业还是住宅，以最快3年时间交付使用，那人民北路二段西侧片区，最快也只能在2028年底左右呈现好。
2028年底差不多就是人北中央商务区初步兑现的时间，距今还需要6年时间....
2016年就开始规划，到现在还需要等6年。
兑现速度是不是很慢？
相比之下，大家肯定就会更加愿意选择兑现速度更快、高度有过之而无不及的东门二八板块、南门新川和中央商务区等板块。
四、北门能否破局？
北门能否破局？
我个人认为很难！
一是北门太过于割裂。
“四区分天下”，很难在发展上达成统一。
成华区发展中心是东门的“金色中环”，投在北门的精力有限；郫都的重心是更偏西的高新西；新都的重心是绕城外的泥巴沱片区（香城中心）。
北门正宗金牛区，也是一边在发展偏西的国宾，一边在发展正北的人北中央商务区。
二是北门缺乏稀缺资源。
教育、商业、自然景观、医疗等，都能够被称之为资源。
但北门所拥有的教育、商业、自然景观、医疗，最多只能算是区域级，到不了城市级、国家级，所以都不算稀缺。
教育质量的提升绝不是一朝一夕、引进几所学校能解决的，而是要长期、整体的提升。
国内现象级的商业在选址上又有着严苛要求，是否城市头部板？是否高消费人群集中？如果未来人北中央商务区还不引进国内现象级商业，那城北商业基本没有翻身希望了。
三是北门新房溢价严重。
现在国宾板块的新盘，单价基本在2.3-2.7万/㎡左右。
近一年拍出的地块，位置好点的清水限价基本也在2.65-3.3万/㎡左右。
这样的房价水平和东西南门相差无异，并不利于依靠房价优势快速吸引人口流入。
写这篇文章的目的并不是刻意的去踩低北门，因为我就住北门，对我无益。
更多是想通过分析北门，告诉大家该从哪些维度去思考一个区域是否具备价值和潜力。
对于北门的购买意见，如果你在主城生活和工作，预算200万以内，是可以考虑它的，毕竟在北门还是有不少200万以内的优质房产。
但如果你的预算达到200万以上，我就真不是很建议，东西南门都更加优质。
今天这篇文章之后，我们将开始推出“成都10大购房板块”系列文章，从区域规划、产业配套、楼盘分析等维度，给大家推荐成都最值得关注10大板块。