龙湖4.54%平均融资成本背后：三大因素助力 多年自律铸就资本护城河丨财报AlphaGo

　　2019年，龙湖集团获穆迪上调展望为正面，标普上调评级至 BBB，实力站稳投资级。此外，无论美元票据还是公司债券，龙湖集团屡屡以长年期、低票息刷新业内纪录

　　左起：龙湖集团CEO 邵明晓、董事长 吴亚军、CFO赵轶

　　《投资时报》记者 苏慧

　　过去一年的中国 房地产市场，既有预期宽松、交投活跃的小阳春，也有资金监管从严后回调的骤冷。当蒙眼狂奔的时代一去不返，回归、重塑成为共识，龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团，0960.HK）以其稳扎稳打坚守盘面的作风，向市场献上了一份诚意十足且亮点频出的年度报告。

　　2020年3月24日，龙湖集团公布了其2019年年度业绩。数据显示，其全年实现合约销售额2425.0亿元，同比增长21%。实现营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，物业发展收入占比93.2%，物业投资收入占比3.8%，物业管理及相关服务及其他收入占比3.0%。

　　同期，龙湖集团实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润达155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

　　与此同时，《投资时报》记者注意到，作为业内唯一的境内外全投资级民营房企，龙湖集团一系列指财务标亦维持行业内较高水准。

　　2019年，龙湖集团平均融资成本仅为4.54%，平均贷款年限为6.04年。同期，该公司净负债率达51.0%，维持低位；在手现金609.5亿元；一年內到期债务为139.3亿元，占总债务比例为9.5%，现金短债比达4.38，流动性充裕。

　　 华创证券研报显示，龙湖集团平均融资成本4.54%的背后或有三大因素助力。其一，该公司善于进行统一的资金把控，在行业加杠杆期间仍能保持净负债率在50%—60%区间；其二，龙湖集团长年期、低票息境内外资本市场融资能力不断增强，并获得了国际长期资本认可；其三，销售和资金双双稳增的态势，也成为龙湖集团业绩的压舱石。

　　或正因如此，龙湖集团得以在美元票据及公司债券的年期成本上，不断刷新业内纪录。

　　三大业务条线稳步推进

　　在“房住不炒”的调控主基调下，2019年中国房地产市场持续平稳运行。年内，龙湖集团物业发展业务实现营业额1407.9亿元，交付物业总建筑面积1068万平方米。全年实现地产开发合同销售2425.0亿元，同比增长20.9%，继续稳站行业前十。

　　分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米，为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

　　在土储方面，截至2019年末，龙湖集团土地储备合计达6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布 京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

　　与此同时，龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2019年实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

　　而作为龙湖品牌最富温情的一环，龙湖智慧服务经过两年多的扩张拓展与系统打磨，除了住宅小区，已陆续进入到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽乃至智慧城市等综合运营服务领域，涉猎丰富多样的城市生活场景。

　　2019年，龙湖智慧服务新进入45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），同比实现突破性增长。此外，通过5年探索实践，龙湖智慧服务2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。

　　截至2019年底，龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户，业主满意度连续十一年超过90%。

　　平均借贷成本维持4.54%低位

　　当防风险、去杠杆一再被强调，房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。来自《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》的数据显示，在长期偿债能力方面，500强房地产开发企业2019年净负债率均值为96.70%，较上年上升6.98个百分点。整体来看，房地产开发企业杠杆率小幅上升。

　　不过，这对于龙湖集团而言并不是难题。比较来看，凭借扎实的盘面和出色的能力，龙湖集团在2019年维持了较好的财务结构。

　　期内，龙湖集团平均借贷成本维持在4.54%低位，平均贷款年限6.04年。同期净负债率达51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比4.38，一系列指标均维持行业内的较高水准。

　　从净负债率来看，《投资时报》记者注意到，龙湖集团该指标常年稳定在50%—60%之间，处于行业低位。2019年年末，其净负债率为51.0%，较2019年年中的53%下降了两个百分点，体现出公司对于杠杆率的严格管控。同时，其现金短债比为4.38，高于2019年上半年的4.2，显示出充裕的流动性。

　　而自2016年以来，龙湖集团融资成本基本控制在4.5%—5.0%区间，2019年年末容融资成本仅为4.54%，亦低于2019年中期数据。

　　另外，从利息收入与在手现金的比值来看，其2018年及2019年的相关比值分别为1.27%及1.17%，处于稳健型房企低位。这或表明 龙湖地产资金没有闲置，使用效率较高，财务操作能力较强。

　　稳健的财务状况也使得龙湖地产持续获得资本市场认可，并在2019年内收获穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB的成果，成为业内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。同时，大公国际（AAA）、中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为“稳定”，也令龙湖集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

　　值得关注的是，2019年5月，龙湖集团还被纳入香港恒生中国企业指数成份股，在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可。

　　票据年期成本刷新业内纪录

　　由此可见，龙湖集团稳健发展的财务形象已经根植于海内外债券投资人心中。或许正是因此，其得以在美元票据及公司债券的年期成本上，不断刷新业内纪录。

　　《投资时报》记者查阅该公司近年发债情况注意到，2019年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率维持在3.99%至4.70%之间，期限在五年至七年之间不等。同年7月，龙湖集团发行的境内公司债票息低至3.9%。

　　2019年9月，该公司发行的8.5亿美元投资级优先票据，还创造了“近两年来民营房地产企业首笔10年期发行”“民营房地产企业10年期发行最低票息”以及“中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行”等纪录。

　　其于2020年1月发行的6.5亿美元票据（其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%，4亿美金为12年期，票息3.85%），更是创下民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

　　可以看到，多年自律与克制终使得龙湖地产沉淀出长年期、低票息的资本端护城河。进入2020年，中国房地产规模增速放缓，稳杠杆、稳房价的基调还将持续，叠加新冠病毒侵袭导致的阶段性停工与停售，在维持基本生存的基础上，龙湖集团也为自己设定了更为严苛的目标。

　　在2019年年报业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军表示，现金流不是危难时才考虑，而是“要天晴补屋顶”。龙湖集团去年下半年就在注重现金流，因此今年1月就已完成全年的基本融资，预计在疫情比较严重的情况下，仍可以保证公司正常生存。“在今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长”，她说。

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