买番禺，4.5万/平起！万博VS番禺广场VS新造板块，怎么挑？

从表格可以看到，通勤距离方面，万博板块由于有番禺大道、新光快速、华南快线等选择， 通勤距离最近也最快；而番禺广场板块虽然通勤距离比新造远， 但由于道路条件较好，自驾时间两板块相当。

另外，地铁方面，三个板块时间相当。可以看到，虽然番禺广场在直线距离上最远， 但由于有三号线直达，让通勤时间大大缩小。

另外，番禺广场还有在建的18、22及三号线东延段加持，另外，18号线也通达万博板块。该线路开通后，万博板块将可以直达珠江新城（冼村），地铁通勤便捷度将进一步提升。

目前综合来看，相对而言，三个板块的通勤条件和便捷度： 万博板块>番禺广场板块>新造板块。

现有配套

老城区vs新城区vs待成长板块

除了交通条件， 生活配套也是大家买房关心的，影响到入住后的生活便捷度。

番禺广场板块是 番禺区府所在地，地处中心区市桥，生活配套较为成熟、集中；万博板块作为 新兴商务区，很多近年开业的写字楼、综合体等；而新造板块作为近两年才规划、开建的板块， 现有配套更多依靠原来村镇配套，未来依靠建设的投入。

番禺广场板块：医疗、学校较集中

番禺广场附近如同每个城市的老城区，现有配套较为成熟，医疗、学校等配套也集中。

商业方面，分布着永旺梦乐城、基盛万科里等商场，多个小区外密集分布着街铺，还有大型肉菜市场清河市场等，可以说生活氛围十分浓厚。

公立学校、医疗等配套也是区内拔尖水平，有三甲医院何贤纪念医院及中医院，多所省一级学校，包括东城小学、德兴小学、桥城中学、仲元中学等。区政务中心也在该板块，出行办事较便捷。

未来随着番禺广场地铁站上盖的建设和完善，将有地下商场、番禺图书馆等投入使用，将为板块配套带来加分。

万博板块：高耸的写字楼，较高大上

相对番禺广场板块，万博板块可以说是新中心区，随着番禺政府对万博商务区的规划和兴建，一座座高耸的商务楼在这里涌现。

目前，这里聚集了多个综合商场和总部写字楼，包括番禺天河城、万达广场、四海城、奥园中心、海印又一城等，还有多个大型小区内部学校、商业等配套。

万博商务区（摄于2020年底）

而号称“广州最复杂地下城”的万博地下空间在施工中，预计投入使用后将为片区配套带来升级。

另外，这里还有广州长隆景区，满足休闲娱乐需求。

项目附近综合商城

附近吃喝玩乐、买买买都十分便捷。但 板块的公立教育，是被不少居民吐槽的点。

房王君翻查近年番禺的招生地段划分政策，项目附近的公立小学有奥园学校、锦绣香江学校、南华小学等， 今年新增了华附番小铂世湾学校。但大部分小学基本属于小区配建学校，满足业主的需求。

但是 万博板块“盛产”民办学校，如区内知名的番禺执信中学、华附番禺学校、香江育才实验学校、加拿达学校等，均在项目附近。

新造板块：目前主要依靠村镇配套

至于新造板块，现在配套更多是新造镇的村镇配套，而附近有暨南大学和广州医科大学番禺校区。周边辐射有大学城和南村镇的配套，生活氛围较好，但缺少大型综合体。

而随着国际创新城的建设，更多商务入驻，预计将大大改善板块的配套水平。

新造板块现有配套（来源：广州plus）

就现有配套来看，想要更浓的生活氛围，番禺广场板块更胜一筹，而想要高大上商业休闲配套，万博板块可以满足你，萝卜青菜各有所爱，就像广州的越秀区及天河区。而新造板块的配套更多依赖规划、建设。

总体来说：现有配套方面，万博板块＝番禺广场板块>新造板块，老城和新城看你怎么选择。

产业&爆发点

哪里更有前景？

当然，除了地段交通外， 板块的规划和未来可能存在的爆发点，对项目升值空间的影响也非常大。

我们一直都在说，“东进南拓”是近年广州的发展规划策略，那南部的番禺肯定是发展重点之一，加上番禺区原始的产业、配套等实力， 从大方向来看，未来的发展潜力不小。

那这三个板块的目前的产业配置和未来规划又如何？

其中， 万博商务区可以说是近几年番禺政府重点打造的规划之一，目前板块核心区内广晟万博城、万达广场、奥园国际中心、粤海天河城等九大项目已基本落成，部分项目也已开业。

今年8月，番禺区委十三届十五次全会提出，以创新引领为核心打造沿江经济带，万博商务区未来规划将向东南西北拓展发展空间，这里未来或将是一座临江CBD。

万博商务区现状

另外，汉溪长隆片区地块最新规划获批，将建设TOD商业商务中心以及265米地标建筑。

汉溪长隆片区规划效果图（来源：番禺政府网）

未来的万博片区，随着建设不断投入使用，将会为板块锦上添花。

新造板块，位处国际创新城的南翼，被定位为科技合作创新组团。

图片来源：广州plus

根据番禺十四五规划，国际创新城未来将会打造成有国际影响力的数字经济集聚区，重点发展智慧科技、人工智能和数字经济等相关领域产业， 预计至2025年平台产出体量达百亿级。

值得一提的是，大学城片区同时也是广州人工智能与数字经济试验区——琶洲核心区中的一环。

也就是说，未来这个片区大概率会与琶洲连片发展， 具备一定的升值潜力。

最后， 番禺广场板块由于老城区土地的发展饱和， 规划发展以居住需求为主，未来产业更多依赖东边的亚运城板块、广汽城等。

根据目前规划，原番禺客运站地块将被盘活，建设集地铁、公交、客运为一体的交通枢纽综合体，打造智能科技研发地+企业成长加速器+交通枢纽综合体的地标性建筑项目。

所以，从未来产业规划和爆发潜力来看：万博板块＞新造板块>番禺广场板块。

新盘推出受热捧

这三个板块新盘 上车门槛不低

最后，我们来看看这三个板块的新房价格以及在售产品。

前文有提到， 这几个板块目前均有新盘在售，一改前几年番禺供货紧缺的局面，对于购房者来说是个不错的消息。

万博板块以商务核心区为中央，向东西两侧延伸。目前核心区在售楼盘有越秀和樾府，根据最新消息，项目在日前（9月10日） 一次性拿到两张预售证，分别为二期的1-1栋、1-2栋、2-1栋，一共364套货量。

越秀和樾府位置（广州买楼实拍）

由于项目 左长隆右万博CBD 的区位优势，此前几次开盘推新均受到购房者的 热烈追捧，预计这次开盘也不例外，至于价格？

项目上一期即今年5月二期3栋开盘，价格为5.9-6.8万/ ㎡，再根据备案价下调3%的政策，预计本期售价不会太高， 资金充足的你，冲吧！

另外，万博商圈 周边还有珠江铂世湾、保利悦公馆等在售，均价在4.5万/ ㎡以上。

其中，主打学府江景的珠江铂世湾预计近期将推 二期建面105-125平三至四房，根据消息，此前该盘一期尾盘销售价格已触及5万/ ㎡。

保利悦公馆也将在近期加推，此前售价约4.5万/ ㎡。

新造板块，主要新盘为主，2019年底推出市场的 思科智慧城·12光年，今年全新开盘的越秀星汇文玺， 售价基本在4.3-4.5万/ ㎡之间 。

目前， 有全新盘奥园恒基·学苑壹号，项目已开放营销中心、示范区及样板间，产品涵盖建面约105-220㎡多面积段。该项目拥有一线江景优势，目前还没有确定售价，但是价格预估会稍微高一些。

奥园恒基·学苑壹号效果图

番禺广场附近已几年没有一手全新盘推出市场，但值得期待的是，板块全新盘龙湖·金地天峯在上周末正式开放营销中心， 将为板块注入“新血”。

据了解，项目总建面约45万平，由8栋住宅组成，总货量为1555套，预计将首推建面90-129㎡三至四房。另外， 未来项目将建设约8万方的天街、6万方的底商。

至于售价，据项目吹风价近5万/㎡。另外，目前板块的街道限价为4.8万/ ㎡，或许这也是项目定价的参考之一。

另外，番禺广场板块二手小区选择较多 ，有楼龄较新的金融街融穗澜湾，但均价超过4万/平，小区环境较好的东方花园、东怡新区等，均价在3字头左右，2字头小区有东秀园等，但主要为楼梯房。

番禺广场板块附近二手小区

综合来说， 万博板块有一定的发展和未来升值力，现有配套也较为高大上，但目前房价显然不低，有预算的购房者可以选择。

而 看中升值潜力的， 可以选择新造板块，新造板块除了自身规划，其地理位置与琶洲、大学城接近，会大概率承接来自这些板块的部分居住需求。但目前板块的配套需要一定时间兑现。

对生活成熟度有高要求的，尤其家有老有小、在意学校及医疗配套的， 番禺广场板块是不二的选择，板块配套所见即所得，确定性也高。

分析了这么多，你有心水了吗？

声明：

1、本文中地图均来源百度地图，各项目信息来自公开消息，仅供参考。

2、本平台正文及答复等全部内容均为广州买楼/房王网对相关问题的分析，旨在传达观点，交流意见。

3、关于公共设施的介绍，旨在提供、分享相关信息，规划中提及的配套及进度存在调整的可能，一切应以政府最终批准文件、规划建设进度为准。 返回搜狐，查看更多