祥生的千亿重担，37岁“少东家”挑得动吗？|| 深度

作为年内最大IPO内房股，祥生控股集团（02599.HK，以下简称“祥生控股”）上市近1个月，股价表现可谓平稳，一直在5.59港元-5.61港元间微幅震荡，截至12月10日，股价报5.59港元，维持在发行价水平。

作为地产30强中最后一家上市的公司，今年11月18日，祥生控股以168天完成从递表到上市的全过程，创下今年以来房企赴港上市的最快纪录。

此次上市，将低调的祥生控股展露在聚光灯之下，其浙商血统的家族化背景亦被摊开。上市当日，执钟鸣锣的一位是祥生控股的创始人、董事会主席陈国祥，另一位则是他的儿子，亦是任祥生控股执行董事、行政总裁、总裁陈弘倪。

祥生控股上市现场，图片来自该公司微信公众号。

2019年起，陈弘倪开始全面负责祥生地产集团，甚至大力拓展物业板块。除此之外，还要面临人员调动、融资紧张、土储不足等问题。年仅37岁的陈弘倪能接住父亲递过来的重担吗？

曾与前妻闹出借贷纠纷

据官网显示，祥生于上世纪80年代创立于浙江诸暨，1993年开始步入房地产领域，至1994年，祥生成立浙江祥生实业集团有限公司（以下简称“祥生实业”）和浙江祥生房地产开发有限公司。自此，祥生在创始人陈国祥的带领下，在浙江房地产市场“开疆拓土”。

陈国祥之子陈弘倪出生于1983年7月，据公开资料显示，2007年，24岁的陈弘倪赴海外求学就读商科，此后还加入加拿大国籍。

2010年，陈弘倪拿到美国福特海斯州立大学（Fort Hays State University）的通识教育（商业管理）学士学位。该学校在卫报、USNEWS、THE、上交、TIMES、QS这六个世界大学排行榜上，皆未看到排名。

此外，陈弘倪本人较为低调，相比于潘石屹儿子潘瑞，以及侨鑫集团周泽荣之子周子涛等地产二代在海外求学、创业的经历而言，陈弘倪在海外读书期间，没有任何公开的创业动态。

实际上，陈国祥此前一直为陈弘倪进入自家企业做“铺垫”。从2004年起至今，陈弘倪就任祥生集团旗下约9家子公司法人或董事，其中，2007年数量最多，共有4家。

陈弘倪与许多地产二代发展路径相似，从学校毕业后，2011年，陈弘倪从家族企业的基层做起，在房地产、物业、酒店等板块历练约5年时间。

在此期间，陈弘倪还通过参加商学院等活动，融入浙商及地产商圈，以此累积人脉。在易居沃顿PMBA第4期课程中，与陈弘倪一起的还有新城控股王晓松、宝龙许华芳、融侨林开启等“地产二代”。

祥生地产集团总裁陈弘倪。

从2011年入职祥生，至2015年期间，陈弘倪在地产方面还未崭露头角，阅历不足的他，甚至与前妻发生借款债务纠纷，闹成一出八卦新闻。

据中国裁判文书网判决书显示，陈弘倪前妻陈娜良子于2015年1月1日向祥生公司汇款2600万元，约定年利率为13%。在2017年的终审判决书中，法院最终判定，陈娜良子与祥生公司之间借款关系成立。法院判决，祥生归还陈娜良子的借款本金2600万元，而且还应支付利息110万。

在陈良娜子与陈弘倪闹出纠纷期间，也是祥生控股进入高速发展的阶段。2015-2017年，祥生控股合约销售从109亿元增加到620亿元。

2017年，摆脱了前妻的民间借贷官司之后，陈弘倪就任祥生地产集团董事兼执行总裁。

少东家上台，老将“出局”？

陈弘倪在祥生的发展过程中，离不开一个重要人物赵红卫。

在父亲指点下，陈弘倪跟随原地产集团总裁赵红卫学习。赵红卫一直是祥生地产的“先锋人物”，他于2004年加入祥生，任泰兴祥生置业有限公司总经理。在之后约15年里，他全面负责祥生地产。曾参与祥生地产多个重要决策，囊括祥生在2014年拓宽三四线市场、2015年年销售过百亿元的重要动作。还持有祥生旗下非全资子公司泰兴祥瑞30%的股权份额。

2016年、2017年前后，陈弘倪任祥生地产副总裁、地产集团执行总裁，一段时间内，还向赵红卫汇报工作。

2018年祥生定下千亿目标后，赵红卫频频出现在媒体采访中。在“CRIC高端访谈”的采访中，赵红卫对祥生的项目布局、产品标准、人才留用等决策了若指掌。

至2018年，祥生销售额突破千亿大关，达1029.2亿元。但这份功劳，业内人更多归功于在祥生15年的老将赵红卫。据自媒体“莫老爷”消息，祥生员工对其评价为“是位很有水平的领导，没有他的英明带领，祥生不可能发展这样快”。

祥生控股销售情况。

在祥生销售过千亿后，陈弘倪逐渐走到台前。

2019年3月，祥生集团内部发布通知称，“祥生实业集团总裁赵红卫不再兼任地产集团总裁职务，继续担任实业集团总裁。任命陈弘倪为祥生地产集团总裁，主持地产集团全面工作。”陈国祥的女儿——祥生实业集团执行董事陈雪宜，则兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。

而地产老将赵红卫则退居幕后，负责实业集团整体战略方向、研究、各板块发展扶持、政府关系拓展对外新闻发言，并被任命为祥生商学院名誉院长、地产集团投资决策委员会副主任。

赵红卫始终没有对此事进行回应。值得注意的是，在祥生控股上市时期，赵红卫未出现在祥生控股IPO的股东及高管名单中。

实际上，祥生内部员工对“老将退场，新人上台”的结果并不意外。

以陈弘倪“少东家”的身份，在集团内部终有一天要担任祥生的要职。此外，陈弘倪此前便对祥生内部进行大刀阔斧的改革。据祥生内部员工公开透露，祥生诸暨地产早在2018年下半年便一边裁员，一边挖掘前30强房企的人才。

经过9年历练，陈弘倪动作不断。

第一步是“迁都”。2019年9月，祥生迁都上海，开启了杭州、上海“双总部模式”，陈弘倪负责的地产板块业务全面“启用上海新中心”。一来为了扎根长三角市场，二来则是为次年的上市做准备。

“迁都”之后，第二步是进行人事 “大换血”。在2019年，陈弘倪担任祥生地产集团总裁后，先后挖来了正荣地产、中南置地等职业经理人进入祥生。

不过，陈弘倪的两波操作，从长期来看，或许有利于祥生发力长三角市场。但从短期看来，对祥生的贡献不大，因为祥生面临的最大问题是高速发展带来的资金压力。

祥生控股近年来资金情况。

2017年至2019年，祥生控股的年底现金及现金等价物分别约为32.29亿元、31.13亿元、24.12亿元，相较而言，祥生控股还有百亿短期债务缠身。其现金难以覆盖短期借债，偿债压力巨大。

能独自挑起千亿重担吗？

今年11月18日，祥生正式赴港上市。祥生控股集团董事会主席陈国祥在公司上市庆祝仪式上强调，成功上市之日，是祥生控股集团的一个新起点。而陈弘倪并没有公开发表任何言论。这也透露出，父亲陈国祥仍是祥生集团的核心。

陈国祥是祥生集团法人及最终受益人，在新晋发展的物业板块上，陈国祥仍站在幕后。2020年5月,陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁,负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。祥生物业由祥生实业持股98%，而祥生实业则由陈国祥持股99%，最终，陈国祥在物业拥有97%的股份占比。

祥生物业股权结构。

不足40岁的陈弘倪还要面对祥生上市后带来的一系列问题，如今的他，或许尚不足以全力承担责任。

据“财经十一人”的文章认为，祥生控股在经营中有四大风险，分别为周转速度过快、货币资金严重不足、关联交易数额巨大、对信托过度依赖。此外，祥生存在后劲不足，无充足货币资金、无充裕土地储备、无充沛借贷能力。

面对祥生未来的发展，陈弘倪选择延续 “1+1+X”的战略，即聚焦浙江省，深入泛长三角区域，择机进入全国重点潜力城市的布局。

但拓宽市场，依然绕不开资金问题。

除了现金难以覆盖短期借债的难题之外，面对监管层的“三条红线”，祥生条条皆踩中。根据祥生控股招股书数据，其资产负债率为90%，现金短债比为0.5，净负债率为426%，这对祥生后续的融资问题亦造成一定影响。

此外，祥生被部分业内人士质疑有隐藏债务之嫌。祥生控股的借款规模一直维持在较小增幅，2019年的借款规模约为285亿元，同样位于千亿销售级别的房企的借款规模则远高于此数额。以与祥生排名相近的正荣地产为例，借款规模已达363亿元，千亿销售体量的佳兆业等企业的借款规模甚至高达千亿。

面对种种难题，陈弘倪想必还离不开父亲的指点。