继美股、比特币、原油大涨之后,美国楼市也疯了。据全美地产经纪商协会的最新数据显示,2021年10月,美国成屋销售价格中值较2020年同期上涨13.1%,至35.39万美元,再度创出历史新高。
价格持续飙涨的同时,美国正在上演一场“抢房潮”,房屋销售的速度也刷新纪录,导致美国楼市库存即将告急,按照目前的销售速度,全美国的房屋供应量仅够销售2.4个月。
今天泓远君与大家聊一聊涨疯了的美国房市背后的原因及走势。
美国房市暴涨背后意味着什么?
今年一季度开始,就不间断有着美国楼市越发强势的消息,价格一再走高。
截止年底的一路上涨,2021年的美国楼市,有望成为近十五年来最火爆的一年。
结合美股、原油市场以及申领救济金的人数创了新低,算是说明美国的经济正在快速恢复中。
美国房市为何暴涨?
背后的导火索或许与美联储的史诗级放水有关,自新冠疫情爆发以来,美联储的货币宽松政策最为激进。
2020年3月3日,宣布降息50个基点,短短10天后再下调100个点,将基准利率下调到0.25%,超额准备金利率下调至0.1%。
随后,美联储更是开启了“无限量”资产购买,以空前的规模和速度购买了美国国债和MBS。
从美联储宣布“无限量”扩表至2021年10月底,已累计扩表超过4万亿美元,资产负债表规模达到疫前的两倍多。
美联储如此凶猛的放水之下,美国30年期抵押贷款利率一度跌至3%以下的历史最低水平。
与此同时,特朗普政府、拜登政府先后多次向美国家庭直接派发现金,部分美国人领到的疫情补助甚至超过了正常工作的收入,美国居民手头的现金非常充裕,从而催生了一大批买家涌入美国楼市。
超低的贷款利率和大量的现金补贴刺激了美国居民的购房需求,与此同时,市场上的房屋数量一直非常紧缺,刚刚挂牌出售的新房很快就会被抢购一空。
据全美地产经纪商协会的数据显示,截止10月底,全美有125万套住房待售,相比9月下降了0.8%,比2020年同期大幅下降12%,按照目前的销售速度,美国市场上的房屋供应量仅够销售2.4个月。
值得注意的是,除了个人购房者外,美国机构也参与到了这场“抢房大战”之中,进一步推高了美国房价。今年6月,黑石集团宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商,进一步进军房地产市场。
是否会出现泡沫?
美国主流机构对暴涨房市的看法
如此火爆的美国楼市,和疯狂的贷款买房热情,不禁令人联想到2008年美国次贷危机前夕的场景,那这一次是否会重演危机?
对于楼市危机,美国机构的主流观点仍相对乐观。
看法一:
据美国知名线上房地产公司 Zillow 最新发布的报告预测,从2021年10月至明年1月的三个月内,美国房价将继续增长3.8%。
到2021年底,美国整体房价将比2020年底上涨19.5%;预计2021年美国房屋销售量将达到612万套,较2020年增长8.5%。
看法二:
高盛对美国楼市的预期也非常乐观,据预测,到2022年底,美国房价将继续上涨16%。
综合美国各大机构发布的未来12个月楼市预测,美国楼市在2022年上涨动力依然强劲, 2022年美国的房地产市场或将成为有史以来最热的一年。
看法三:
华尔街分析机构表示,与上一轮美国楼市泡沫相比,本轮“房产热”更稳定,尚未对金融系统构成的巨大风险。与此同时,目前美国的购房门槛更高,对于还没有房产的购房者而言,购买首套住房的难度更大。
因此,华尔街的主流结论是,这一轮房价暴涨只会加大贫富差距,并不会带来楼市失控危机,美国楼市不太可能出现大规模抛售和价格暴跌。
美联储何时加息?
未来美国房价走势的决定性因素仍然掌握在美联储手中,其中利率是最关键的因素之一。
对于当前的房价,美联储的态度是,尽管美国房价如此迅速且广泛地上涨,但目前几乎没有迹象表明,房地产高杠杆投资活动在恶化。
11月22日晚间,美国总统拜登宣布,再次提名杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 连任美联储主席。意味着,未来一段时间内,美联储的货币政策将延续鲍威尔的定调。
市场预期,鲍威尔的连任可能有助于保持美国房地产领域的热度,较低利率或将维持更长时间,将进一步利好房价。
但11月24日美联储公布了11月FOMC会议的纪要,进一步揭示了货币政策制定者宣布启动Taper背后的考量。
在11月的FOMC决议中,美联储宣布分别在11月和12月各减少150亿美元的债券购买规模,并预期后续将维持类似的缩减速度,直到明年年中完全结束购债。
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