四川泸州市区在售楼盘调查报告51页

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1、泸州市区在售楼盘调查报告泸州市区在售楼盘调查报告纬联地产东晟蓝滨城项目组纬联地产东晟蓝滨城项目组20112011年年6 6月月1515日日报告核心问题梳理：报告核心问题梳理：I.通过对泸州市场现有在售楼盘调研，得出泸通过对泸州市场现有在售楼盘调研，得出泸州市场产品特征州市场产品特征II.东晟蓝滨城与市场在售产品优劣势对比东晟蓝滨城与市场在售产品优劣势对比III.东晟蓝滨城竞争分析东晟蓝滨城竞争分析产品特征分析产品特征分析根据泸州市地理结构特点和房地产项目分布，可将其分为五根据泸州市地理结构特点和房地产项目分布，可将其分为五个版块，依次为个版块，依次为城北、城东、城西、城中、城南城北、城东、城西

2、、城中、城南版块版块城南组团本案中心半岛组团城西组团城北组团城东组团泸州市区房产热点板块为城西和城北区域，集中了泸州目前最主要的商业楼板产品特征产品特征版块划分版块划分鹭岛国际天瑞尚城泊林郡维多利亚天立水晶城天立水晶丽苑尚江南恒利山水西班牙郡万象城龙城丽都锦华十年城北城天骄天立滨江苑正和金州国际红树湾现代150长江现代品尚壹线国际新大托斯卡纳格瑞明城翡翠城蓝山郡板块板块项目名称项目名称建筑面积（万方）建筑面积（万方）容积率容积率建筑形态建筑形态城西版块柏林郡11.672.5高层、多层鹭岛国际182.0高层、高层天立水晶城405高层、多层天尚瑞城182.0高层、小高层、多层尚江南5.22.8高层

3、、小高层维多利亚领秀505高层、小高层天立水晶利苑61.69多层中心半岛现代1504.648超高层一线国际3超高层长江现代品尚2.7高层城北版块万象城236.6小高层、多层龙城丽都266高层西班牙郡9.51.7花园洋房、多层锦华十年城205.1高层天立滨河苑72.3多层帕缇欧香2.11.7多层城南版块金州国际381.5小高层、多层红树湾481.8高层、多层格瑞明城在建在建高层翡翠城在建在建别墅、多层、高层蓝山郡在建在建多层城东版块新大托斯卡纳8.20.6别墅、洋房目前在售项目城西、城北版块较为集中，以高层为主，但体量普遍较小目前在售项目城西、城北版块较为集中，以高层为主，但体量普遍较小城西、城

4、北版块还有多个在建项目，体量较大，未来放量较大城西、城北版块还有多个在建项目，体量较大，未来放量较大城南版块项目逐渐增多，该版块的价值日益凸显城南版块项目逐渐增多，该版块的价值日益凸显各版块在售项目统计各版块在售项目统计城西版块城西版块城西版块在售项目统计城西版块在售项目统计项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积鹭岛国际高层+多层洋房7幢高层+24栋多层城西新城现为初期销售4500均价两房+三房81-118灏景 尊城高层12幢32层高层城西新城现售尾盘200余套4550均价三房101-120天立 水晶城高层+多层洋房13幢高层+10幢多层城西新区现为尾盘

5、销售4600均价三房100-120酒城花园高层11幢高层城西新区现为尾盘，5、6、11号楼部分房源4600均价2变33变4120-130维多利亚领秀高层25幢高层城西新区现销售23幢，为项目三期强销期4700均价三房92-130泊林郡 朗御高层+多层洋房二期为3幢高层城西新区现为2号楼蓄客，1号楼1月售罄3800均价两房-四房80-130天瑞 尚城高层+多层洋房5幢高层+17幢多层城西新区现为项目销售初期，高层多层同时销售高层4700多层5200两房-四方高层：100-130多层：70-120城西版块在售项目较多，目前多数楼盘销售最后一期，但城西版块还有多个在建项目尚未面市，城西版块在售项目较

6、多，目前多数楼盘销售最后一期，但城西版块还有多个在建项目尚未面市，预计，面市时间会与蓝滨城重叠；预计，面市时间会与蓝滨城重叠；城西片区项目销售情况较好，这得益于该片区的市场认同度较高；城西片区项目销售情况较好，这得益于该片区的市场认同度较高；目前在售项目多为中等体量，自身配套完善程度相对较低目前在售项目多为中等体量，自身配套完善程度相对较低在售项目产品特征在售项目产品特征项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价鹭岛国际游泳池、会所、运动中心等两房80104.23（两室两厅两卫【入户花园+空中花园】）超大景观阳台，空中花园可以隔出房间三房104-118灏景 尊城中庭广场 游泳池 休闲长廊两

7、房90-100118（三室两厅两卫）阳台进深2.4米，其他无特点三房99-122天立 水晶城休闲广场 游泳池 娱乐会所 商务会所两房70-80无无三房110-130酒城花园绿化带 停车场 休闲区 游泳池两房87-98127（两室两厅双卫+可变空间）有可变空间达14平方，超大景观阳台长7.5米三房117-138维多利亚领秀40亩主题公园，4500碧波水景，两大组团景观，商务中心，健身房，网球场，羽毛球场，篮球场，儿童游戏区两房99 92（两室两厅双卫）110（三室两厅双卫）128（四室两厅两卫）具有入户花园，可变空间，超大景观阳台三房115-128泊林郡 朗御台球室，阅读室，景观泳池，两个羽毛球

8、场，半场篮球场，室外健身场，近2000平米尚品会所两房80-108103（三室两厅两卫）户型方正，主卧与次卧分开三房110-132天瑞 尚城 中庭广场、游泳池、蓝球场、休闲长廊两房70-90132（三室两厅两卫+超大景观阳台+露台）超大景观阳台，错式露台三房110-130项目商业配套主要通过沿街门面解决，自身配套多为小区运动设施，部分项目有会所设计；项目商业配套主要通过沿街门面解决，自身配套多为小区运动设施，部分项目有会所设计；户型以户型以70-90平米两房和平米两房和100-130平米三房为主平米三房为主户型参照户型参照户型方正，使用功能完善，大阳台，大入户花园是户型的主要特征；户型方正，使

9、用功能完善，大阳台，大入户花园是户型的主要特征；户型面积较大，户型面积较大，80-90平米两房，平米两房，100-120平米三房为市场主流；平米三房为市场主流；绝大多数户型有较大面积的赠送空间，既能作为入户花园使用，又能作为生活阳台使绝大多数户型有较大面积的赠送空间，既能作为入户花园使用，又能作为生活阳台使用的空间受客户欢迎；用的空间受客户欢迎；城西版块在售项目价格城西版块在售项目价格项目名称 单价总价大小户型价差楼层层差景观价差鹭岛国际4500均价50万多层2-5层较贵，顶层和底层较便宜；高层中间贵两边便宜15元/层无灏景 尊城4550均价50万大小户型价差在200元左右10元/层50天立

10、水晶城 高层：4600多层：5600高层：49万多层：63万户型大小上差距不大，但在物业形态上差价明显。20元/层300酒城花园4600均价50万左右在较小户型和较大户型的差价在200元左右。10元/层50维多利亚领秀4700均价50万价格无太大差异20元/层300泊林郡 朗御3800均价40万楼层越高，价格越贵10元/层250天瑞 尚城高层4700多层520050万多层：3、4楼最贵高层：越高越贵20元/层50高层高层4600元元/，多层均价，多层均价5300/为西城版块的总体价格水平，物业形态上价差明显，客为西城版块的总体价格水平，物业形态上价差明显，客 户对高层、多层的品质认知清晰，户对

11、高层、多层的品质认知清晰，大小户型单价上面有一定的差距，为了形成总价上的对比；大小户型单价上面有一定的差距，为了形成总价上的对比；楼层层差计算不成熟，大体以楼层越高单价越贵。景观面价格差异明显。楼层层差计算不成熟，大体以楼层越高单价越贵。景观面价格差异明显。城西版块在售楼盘销售状况城西版块在售楼盘销售状况项目名称 销售进程销售情况未来预计放量鹭岛国际现为中期销售高层11号楼与多层同时销售预计在下半年会有加推灏景 尊城现为尾盘销售剩余200多套尾房无天立 水晶城现为尾盘销售部分楼栋尾盘销售无酒城花园现为尾盘销售现为尾盘，5、6、11号楼部分房源无维多利亚领秀进入收关阶段现销售23幢，为项目三期强

12、销期预计会在9月加推剩余楼栋泊林郡 朗御多层去年售罄，6月底加推高层2号楼1月推出高层1号楼，当天售罄6月2号楼，9月3号楼，整个楼盘销售完毕。天瑞 尚城现为项目销售初期，高层多层同时销售。现推出7号楼，15号楼。前期已销售部分楼栋。预计8月份会加推多层房源。各在售项目售卖情况较好，个盘消化速度快，现大部分为尾盘销售；各在售项目售卖情况较好，个盘消化速度快，现大部分为尾盘销售；下半年在售楼盘推出体量不会太大，但城西版块会有较多的新开项目，且部分项目体量下半年在售楼盘推出体量不会太大，但城西版块会有较多的新开项目，且部分项目体量 较大，会对本项目形成一定的竞争。较大，会对本项目形成一定的竞争。在

13、售项目客户来源在售项目客户来源项目名称 客户主要来源（区县）客户来源比例鹭岛国际主城、泸县、纳溪等区县15%其他60灏景 尊城主城、纳溪区县8%其他70%天立 水晶城三区四县均有区县17%其他60%酒城花园主城、泸县、纳溪区县11%主城60%维多利亚领秀主城、合江、纳溪区县21%主城50%泊林郡 朗御主城、合江区县9%主城58%天瑞 尚城合江、纳溪等区县 主城区县13%主城62%城西版块客户来源面比较广，市区、四县均有购买，且区县占比较大，说明城西版块的认同城西版块客户来源面比较广，市区、四县均有购买，且区县占比较大，说明城西版块的认同 度较高度较高西区项目部分品质较高，临近区县购房者吸引力更

14、强西区项目部分品质较高，临近区县购房者吸引力更强客户特征、购房关注点客户特征、购房关注点项目名称 客户行业特征年龄段购房关注点购房目的鹭岛国际公务员、政府机关工作人员较多多层：30-50高层：25-40地段、户型、景观自住为主灏景 尊城企事业单位为主30-50户型、价格、地段自住为主天立 水晶城均有30-50景观、户型自住+投资酒城花园政府30-50区位、环境自住为主维多利亚领秀公务员、教师30-50小区配套、地段自住为主泊林郡 朗御公务员、教师30-50价格、户型、地段自住为主天瑞 尚城公务员、区县打工返乡者等30-45地段、配套自住+投资泸州西区市场的购买人群主要是以中年为主，且在从事行业

15、上公务员、事业单位占比较大，泸州西区市场的购买人群主要是以中年为主，且在从事行业上公务员、事业单位占比较大，且这部分群体收入在泸州处于中等偏上水平；且这部分群体收入在泸州处于中等偏上水平；地段是大部分人关注的焦点之一，表明城西版块的认同度较高。地段是大部分人关注的焦点之一，表明城西版块的认同度较高。典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀项目名称维多利亚领秀项目地址泸州市酒城大道一段9号开发商新城地产价格：均价4700建筑类型：高层开盘时间2011年4月项目规模：占地面积：150亩建筑面积：508415平米容积率5绿化率40%层数25-32层总户数4275户配套设施生活配套40亩主题公

16、园、区内健身中心、百子图文化广场，汇通百货，各大银行医疗配套久正医院，妇幼保健院学校梓潼路小学，警察学院，四川化工职业技术学院，泸州职业技术学院维多利亚领秀维多利亚领秀典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀产品特征：项目位于酒城大道，产品为纯高层，楼间距达120米；主要以自住为主，其主力面积90-115平米，主力户型为三房，有少量两和四房；配套完善（完善优质的教育配套）；绿化景观打造较好；有自身的商业配套销售情况：销售均价4800，月去化达150多套；潜在供应量较多，还有2500多套待售客户特征：u客户21%来源于区县，50%来源于主城；u客户以自住为主，非常注重配套和居住环境户型配

17、比户型3*2*24*2*22*2*23*2*1面积115平米128平米94平米99平米比例30%20%25%25%去化情况剩70%（朝向差）剩65%剩50%剩40%维多利亚领秀户型配比典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀三室两厅一卫 99平米两室两厅两卫 94平米四室两厅两卫 128平米主力户型分析主力户型分析户型方正实用，户户采光通风，均设置了入户花园和生活阳台；但景观阳台均偏小赠送面积大，每种户型都以大飘窗和院馆形式进行赠送典型项目分析典型项目分析维多利亚领秀维多利亚领秀I.城市高尚住宅区、配套齐全、环境景观打造较好II.纯高层，户型三房为主，搭配少量两房和四房；III.户型方

18、正实用，赠送面积多；但景观阳台偏小，户型朝向处理存在问题维多利亚领秀产品特点：维多利亚领秀产品特点：城南版块城南版块泸州城南版块在售项目统计泸州城南版块在售项目统计项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积正和 金洲国际小高层、多层38万方城南新区现为项目销售初期3700两房、三房83-137天远 红树湾洋房+小高层13万方城南新区现为项目预热期，具体价格未出。暂未出价格 两房、三房70-113蓝山郡多层12栋6层高层城南新区现为售前咨询期未定两房、三房90-120翡翠城 别墅、多层、高层占地1000多亩，总体量未定城南新区售房部未修建未定未定未定格瑞 明城

19、高层未接受咨询城南新区售房部未修建未定未定暂时无数据城南版块目前在售项目较少，但未来市场放量较大，项目将面临较大的区域市场竞争。同城南版块目前在售项目较少，但未来市场放量较大，项目将面临较大的区域市场竞争。同 时，城南版块在建项目的增多也说明城南片区的整体升级速度会加快，在众多项目的共同时，城南版块在建项目的增多也说明城南片区的整体升级速度会加快，在众多项目的共同 推动下，区域价值会逐步提升；推动下，区域价值会逐步提升；就金洲国际个案来看，目前城南版块的销售价格远远低于城西版块，但随着区域价值的日就金洲国际个案来看，目前城南版块的销售价格远远低于城西版块，但随着区域价值的日 益显现，城南版块价

20、格洼地的现状必将被扭转。益显现，城南版块价格洼地的现状必将被扭转。在售项目特征统计在售项目特征统计项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价正和 金洲国际商业用房面积：12879.23平方米，农贸市场建筑面积：1371.42平方米，托儿所、幼儿园建筑面积：3493.56平方米两房70-8679平米两房、138平米三房户型整体方正，但浪费面积极大，房间开间尺寸布局极不合理三房85-137天远 红树湾高档会所，游泳池两房7979平米两房、87平米三房部分户型比较优秀，具有市场竞争力三房91-131蓝山郡无特别的自身配套两房87107平米三房户型方正，实用，无特别亮点，但整个小区只有三个户型，比

21、较单一三房107-112城南版块暂时没有较为完善的商业配套，虽然红树湾等个别项目规划有较大体量的商业配城南版块暂时没有较为完善的商业配套，虽然红树湾等个别项目规划有较大体量的商业配 套，但随着城南版块的升级形成，对商业的需求量会越来越大，其他项目无商业配套为本套，但随着城南版块的升级形成，对商业的需求量会越来越大，其他项目无商业配套为本 项目大体量的商业配套带来机会。项目大体量的商业配套带来机会。在整个区域中，本项目完善的商业配套和优质的滨江资源将是本项目最为有利的竞争优势，在整个区域中，本项目完善的商业配套和优质的滨江资源将是本项目最为有利的竞争优势，加上本项目地段优势明显，所以在整个城南版

22、块占据绝对的领先地位。加上本项目地段优势明显，所以在整个城南版块占据绝对的领先地位。城南版块在售楼盘价格城南版块在售楼盘价格项目名称 单价总价大小户型价差楼层层差正和 金洲国际多层390040万左右无明显价差20元/层，越高越贵高层3700天远 红树湾高层350040万左右现已经停止销售多层4000城南版块整体价格偏低，主要是由于区域现有配套不完城南版块整体价格偏低，主要是由于区域现有配套不完善，区域认同度不高造成的，随着城南版块各项目联合对善，区域认同度不高造成的，随着城南版块各项目联合对 区域升级的完成，城南版块的价格洼区域升级的完成，城南版块的价格洼 地现状将会得到突破地现状将会得到突破

23、在售项目客户分析在售项目客户分析项目名称 客户主要来源（区县）客户来源比例客户行业特征年龄段购房关注点购房目的正和 金洲国际城南、纳溪、叙永、古蔺等区域区县27%其他45%工业区职工、打工返乡者25-50地段、区域发展潜力、户型自住兼投资天远 红树湾纳溪、古蔺、叙永区域，城南区域较多，主城其他各区也有区县8%其他40%各个行业均有25-40地段、户型、配套自住南区项目的客户来源区县占多数，一是因为城南版块为纳溪、合江、古蔺、叙永等区县居南区项目的客户来源区县占多数，一是因为城南版块为纳溪、合江、古蔺、叙永等区县居 民进入泸州的必经之地，二是表明城区居民对南城版块的认同度相对较低；民进入泸州的必

24、经之地，二是表明城区居民对南城版块的认同度相对较低；购房客户对地段十分看重，这一点是本项目最大的优势，本项目的地理位置优于同区域的购房客户对地段十分看重，这一点是本项目最大的优势，本项目的地理位置优于同区域的 其他任何项目；其他任何项目；南区购房的目的也有以投资为目的，说明价格洼地的城南的升值空间。南区购房的目的也有以投资为目的，说明价格洼地的城南的升值空间。城南版块未来放量分析城南版块未来放量分析项目名称 销售进程销售情况未来预计放量推出时间正和 金洲国际现进入项目2期销售期5月底，6月初批准预售多栋二期已经开挖土方 2011年底即将推出天远 红树湾一期已经销售部分，但暂时已经停止销售已销售

25、部分正解决矛盾2011年下半年推出格瑞 明城现售房部未修建完成未售已经开始施工2011年下半年推出蓝山郡接受咨询未售一期3万方左右2011年9月推出翡翠城售房部尚未修建完成未售不详2011年底推出区域内目前已无实质在售项目，但通过电话咨询，将于今年年区域内目前已无实质在售项目，但通过电话咨询，将于今年年底形成一个推售高峰，和本项目推售时间重叠，会形成较为激底形成一个推售高峰，和本项目推售时间重叠，会形成较为激烈的客户争夺。烈的客户争夺。城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际项目名称正和金州国际项目地址泸州市城南大道一段2号开发商正和地产价格：3700-3900元/平米建筑类型：多层+

26、小高层开盘时间2011年4月项目规模：占地面积：320961平米建筑面积：384655平米容积率1.5层数6-18层总户数2976户配套设施生活配套幼儿园、农贸市场，汇通百 货，蓝田客运站、工行、中国银行；85亩自建公园医疗配套诊所医院、蓝田医院学校五星小学、蓝田中学正和正和金州国际金州国际城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际产品特征：项目位于城南区，产品为小高层和多层，主要以自住为主，其主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少量两房；配套不完善；目前环境打造欠缺，绿化景观不是很好；销售情况：销售均价多层3900，高层3700，与城区其他区域相比较便宜；目前一期已预定结束，二

27、期年底推售。客户特征：u一期 客户主要来源于蓝田镇、叙永、古蔺、纳溪区，以区县客户为主；u客户以自住为主，对价格比较敏感户型配比（一期）户型3*2*23*2*12*2*1面积110-130平米80-90平米83-86平米比例30%40%15%去化情况已订购80%剩余少量已订购完金州国际户型配比城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际户型以三房为主，只有少量两房，面积在80-90之间；大阳台、大入户花园是其主要特征，但实用性不强，使得房间面积过小，使用不便；但有些户型客厅无景观阳台，卧室反而设置了较大的景观阳台；大部分户型无生活阳台，只有少量入户花园兼顾生活阳台，由于价格因素还是受到部分

28、客户的青睐。主力户型分析入户花园兼顾生活阳台仅有8平米左右的房间，此户型为130平米三房城南典型项目分析城南典型项目分析金洲国际金洲国际I.城市边缘地段、配套匮乏、环境景观打造有待改善II.小高层、多层，以三房户型为主III.户型方正，但实用性不强，浪费面积IV.价格相对其他区域较便宜，一期以区县客户为主正和金州国际产品特点：城北版块城北版块城北版块在售项目统计城北版块在售项目统计项目名称 建筑形态 总体量项目地址 预计推出时间 现售单价主力户型主力户型面积锦华 万象城高层23万方城北新区剩余3栋，现销售，之后无房源4700两室两厅双卫80-120 西班牙郡花园洋房9.5万方城北沱江三桥头进入

29、尾盘销售，现3期认购6200四室两厅双卫+超大露台100-140龙城丽都高层26万方城北新区2009年便开盘，现为尾期销售4500三室两厅双卫87-131帕缇欧香洋房2.1万方木崖公园对面接受咨询5550三房、四房100-140成林嵘都高层暂无资料龙马大道在建未定未定未定誉隆品筑高层1.7万方龙马大道在建未定未定暂无数据蓝郡高层1.8万方龙马大道在建未定暂无资料暂无资料城北版块开发时间早，现已逐渐形成规模，出少量楼盘在售外，在建项目较多，未来放量城北版块开发时间早，现已逐渐形成规模，出少量楼盘在售外，在建项目较多，未来放量较大；较大；城北版块市政配套完善，现为泸州城市发展的重要方向，受政策利好

30、较多；城北版块市政配套完善，现为泸州城市发展的重要方向，受政策利好较多；城北版块价格与城西版块基本处于同一水平线，区域认同度高。城北版块价格与城西版块基本处于同一水平线，区域认同度高。在售项目产品特征统计在售项目产品特征统计项目名称 项目配套主力户型面积典型户型户型评价锦华 万象城无具体配套一房60三室两厅双卫124.14户型面积偏大，面积控制不佳。二房80-90三房110-120西班牙郡西班牙风格商业街四房100-140顶跃124.67超大赠送空间约84平米新大 托斯卡纳会所、游泳池、网球场、体育活动中心、社区幼儿园等联排200-400叠拼200-400龙城丽都小溪，人工湖，喷泉，绿地，林木

31、构成了优美的小区风景线。阳光戏水池，运动休闲，风情走廊，保安24小时巡逻，电视监控系统，人车分流出入智能系统二房83-90三室两厅双卫131.804.2米开间，超大主卧，L型景观飘窗三房102-135四房161项目都保证了基本小区配套，西班牙郡的在配套上有欧式风情的商业街，但从配套而言，城项目都保证了基本小区配套，西班牙郡的在配套上有欧式风情的商业街，但从配套而言，城北版块在售项目配套为泸州市最为完善的区域北版块在售项目配套为泸州市最为完善的区域户型仍然以两房、三房为主，有少量一房，但面积控制不合理；户型仍然以两房、三房为主，有少量一房，但面积控制不合理；赠送面积较多，与市场主流相符合；赠送面

32、积较多，与市场主流相符合；户型分析户型分析以阳台、院馆、以阳台、院馆、入户花园形式的赠入户花园形式的赠送是户型的主要亮送是户型的主要亮点；点；户型面积较大，户型面积较大，面积控制不合理；面积控制不合理；户型方正，使用户型方正，使用方便，实用性强；方便，实用性强；在售楼盘销售状况在售楼盘销售状况项目名称 单价总价大小户型价差楼层层差景观差销售情况未来预计放量锦华 万象城470050万左右价差不明显30元/2层100现剩3栋高层销售 无过多房源销售井泰 西班牙郡600060万以上暂无景观差价非常明显，看江比不看江相差1000以上仅剩与20多亩地开发量，3期认购中。未来放量较少，年底基本清盘。龙城丽

33、都450045万左右无明显价差10元/层200剩余房源不多未来放量小区域单价与城西版块处于同一水平，区域认同度较高，尤其是在城市北进的利好政策之下，区域单价与城西版块处于同一水平，区域认同度较高，尤其是在城市北进的利好政策之下，区域价值日益提升，加上西南商贸城的修建，为该区域带来巨大的潜力；区域价值日益提升，加上西南商贸城的修建，为该区域带来巨大的潜力；出现了泸州洋房的价格标杆，除市政配套、生活配套较为完善之外，自身的产品品质也是实出现了泸州洋房的价格标杆，除市政配套、生活配套较为完善之外，自身的产品品质也是实现价格标杆的一个重要因素；现价格标杆的一个重要因素；项目销售状况良好，基本都处于热销

34、状态，部分项目为尾盘；项目销售状况良好，基本都处于热销状态，部分项目为尾盘；未来该区域的市场放量较大，会形成与其他区域的高端客户争抢。未来该区域的市场放量较大，会形成与其他区域的高端客户争抢。在售项目客户分析在售项目客户分析项目名称 客户主要来源（区县）客户来源比例客户行业特征年龄段购房关注点购房目的锦华 万象城龙马潭区占40%-50%区县17%主城58%返乡客群居多30-50地段、品牌自住、投资龙城丽都三区四县均有，泸县特别多区县14%主城55%个体、生意30-50商贸城自住、投资客户来源市区占比较大，区域认同度极高；客户来源市区占比较大，区域认同度极高；返乡客户、个体经营户等从事商贸的群体

35、更看重该区域，尤其是区域为政府重点商贸集散中返乡客户、个体经营户等从事商贸的群体更看重该区域，尤其是区域为政府重点商贸集散中心，更为该区域带来了大量的购房群体；心，更为该区域带来了大量的购房群体；投资意愿较强，说明对区域的升值前景乐观。投资意愿较强，说明对区域的升值前景乐观。典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城项目名称锦华万象城项目地址城北新区龙马大道开发商锦华地产价格：4700元/平方米建筑类型：高层开盘时间2011年4月项目规模：占地面积：3.3万平米建筑面积：23万平米容积率6.6层数33层高层总户数1700户左右配套设施生活配套摩尔玛；泸州市各大银行、信用社环绕周边；木崖森林公

36、园、玉带河湿地公园、山海大酒店，帝都大酒店医疗配套泸州医学院附属中医院、圣康医院 建平医院学校立学校，英才外国语学校，小街子小学典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城产品特征：项目位于城北区，产品为高层，主要以自住为主，其主力面积90-120平米，主力户型为三房，有少量两房；配套完善；采用围合式中庭布局，景观打造较好；销售情况：销售均价4700左右，销售情况较好，目前仅余少量户型；客户特征：u客户主要主城和泸县，对区域的未来十分看好；u客户以自住兼投资，对价格抗性不大；户型配比（一期）户型3*2*23*2*12*2*1面积118-128平米110-118平米87-97平米比例30%40%

37、30%去化情况剩余少量剩余少量剩余部分万象城典型项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城主力户型分析户型面积较大，三房面积在户型面积较大，三房面积在110-128平米区间段，两房面积为平米区间段，两房面积为90-100平米平米户型方正，实用性强，赠送面积较多；户型方正，实用性强，赠送面积较多；户型上同样以院馆、入户花园为主要创新点；户型上同样以院馆、入户花园为主要创新点；I.城北区域，配套成熟，自身景观相对较好II.高层，以三房户型为主III.户型方正，但面积控制较差，整体面积过大，不利于总价控制IV.价格为泸州较高价格，客户以城区为主，受城市规划利好，区域未来潜力较大锦华万象城产品特点：典型

38、项目分析典型项目分析锦华锦华万象城万象城区域市场总结I.区域供应量大，在建项目多，未来竞争激烈，提供差异化的产品和服务是 取得竞争优势的关键；II.市场处于高速发展时期，开发理念、营销理念、消费者都在快速成熟；III.产品以高层+多层的形式较多，差异化程度小，同质化严重，少有具备鲜明形象和独特定位的项目，但市场对高层、多层的价值认识清晰；IV.产品开发体量整体较小，普遍集中在5-20万方之间，V.户型以三房为主、两房为辅，只有少量公寓项目有一房产品，产品供应较为单一；VI.绝大多数项目配套均靠区位优势，自身配套均以内部的小型幼儿园、运动场所为主，无亮点配套，很多项目商业配套匮乏VII.环境打造

39、较差，有个别楼盘环境景观打造较好（香颂半岛）非常受欢迎VIII.区县客户较多，关注周边配套、居住品质、尤其是环境景观的打造东晟蓝滨城五组团与市场在售产东晟蓝滨城五组团与市场在售产品优劣势对比品优劣势对比东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比项目名称 地理位置市政配套项目配套资源鹭岛国际城西市政公园、图书馆百子图文化广场中医院、等游泳池、会所、运动中心等自身景观灏景 尊城城西市政配套完善中庭广场 游泳池 休闲长廊自身景观维多利亚领秀城西除市政配套外，自身还有上万方的商业配套40亩主题公园，4500碧波水景，两大组团景观，商务中心，健身房，网球

40、场，羽毛球场，篮球场，儿童游戏区自身景观、部分江景泊林郡 朗御城西城西公园、久正医院、小学、中学、银行等相对较近台球室，阅读室，景观泳池，两个羽毛球场，半场篮球场，室外健身场，近2000平米尚品会所自身景观、部分江景天瑞 尚城城西市政配套完善 中庭广场、游泳池、蓝球场、休闲长廊自身景观锦华万象城城北 摩尔玛；泸州市各大银行、信用社环绕周边；木崖森林公园、玉带河湿地公园、山海大酒店，帝都大酒店约10亩的超大中庭，部分临街商业自身景观金洲国际城南市政配套相对较差幼儿园、农贸市场，汇通百 货，蓝田客运站、工行、联社，中国银行；85亩自建公园自身景观、公园东晟蓝滨城城南自身超大体量滨江商业街学校、医院

41、、银行、商业、娱乐、休闲、小区环境、健身设施一线临江、超长江岸线项目名称 主力户型面积典型户型鹭岛国际两房80104.23（两室两厅两卫【入户花园+空中花园】）三房104-118灏景 尊城两房90-100118（三室两厅两卫）三房99-122维多利亚领秀两房99 92（两室两厅双卫）110（三室两厅双卫）128（四室两厅两卫）三房115-128泊林郡 朗御两房80-108103（三室两厅两卫）三房110-132天瑞 尚城两房70-90132（三室两厅两卫+超大景观阳台+露台）三房110-130锦华万象城两房90-100110平米（三房两厅双卫带双阳台）84平米两房两厅单卫三房110-128金洲

42、国际两房90-130110平米三房两厅双卫84平米两房两厅单位三房83-86东晟蓝滨城一房（可变两房）68-7668平米两房两厅单位85平米三房两厅单位三房85-110四房120-125东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比东晟蓝滨城项目五组团产品与市场典型项目产品对比东晟蓝滨城产品优劣势总结东晟蓝滨城产品优劣势总结产品优势产品优势I.一线江景资源，占据城南核心位置一线江景资源，占据城南核心位置II.自身完善的商业配套自身完善的商业配套III.未来完善的市政配套学校、医院、银未来完善的市政配套学校、医院、银行、餐饮等一应俱全行、餐饮等一应俱全IV.优质的小区环境打造优质的小区环境打造V

43、.户型面积控制合理，总价低，产品类户型面积控制合理，总价低，产品类型丰富型丰富VI.户型赠送空间和市场主流达到一致户型赠送空间和市场主流达到一致产品劣势产品劣势I.区域形象差，短期内形象无法得到根区域形象差，短期内形象无法得到根本改变，区域认可度相对较低本改变，区域认可度相对较低II.目前市政配套不完善，自身建设周期目前市政配套不完善，自身建设周期较长较长III.部分户型在使用习惯上存在瑕疵，需部分户型在使用习惯上存在瑕疵，需通过样板房装饰来进行引导通过样板房装饰来进行引导东晟蓝滨城竞争分析东晟蓝滨城竞争分析区域竞争分析区域竞争分析区域竞争因素分析表区域竞争因素分析表区域成区域成熟度熟度交通交

44、通配套配套区域产区域产业规划业规划景观资景观资源源区域环区域环境境区域认区域认同度同度城西版城西版块块城北版城北版块块城东版城东版块块城中版城中版块块城南版城南版块块按照星级进行评价，最高三颗星，最低一颗星按照星级进行评价，最高三颗星，最低一颗星所有指标的星级评定均是对当前状况的评价所有指标的星级评定均是对当前状况的评价区域竞争分析区域竞争分析城南版块城西版块区域配套交通区域环境认同度景观城北版块区域配套交通区域环境认同度通过几个版块价值因通过几个版块价值因素分析发现：素分析发现：城中版块可开发用地较少，基本上无大中型项目开发的可能性。因此，项目所在区域不可避因此，项目所在区域不可避免的会面临

45、着长期与城西、免的会面临着长期与城西、城北版块竞争的态势城北版块竞争的态势项目竞争分析项目竞争分析项目竞争因素分析表项目竞争因素分析表区区域域项目名称项目名称地理地理位置位置交通交通市政市政配套配套景观景观资源资源规模规模产品产品线线小区小区配套配套小区小区环境环境户型户型小区小区规划规划成熟成熟时间时间区外（目前）维多利亚领秀4星4星3星4星3星3星3星3星4星3星4星万象城4星4星4星2星2星3星3星3星4星3星4星区域内金洲国际3星3星2星2星3星3星2星2星3星2星3星翡翠城2星2星2星3星4星4星3星3星2星红树湾2星3星2星2星3星3星4星3星3星3星3星格瑞明城2星3星2星2星2

46、星2星2星2星东晟蓝滨城3星2星2星5星5星5星5星5星4星4星2星按照星级进行评价，最高为按照星级进行评价，最高为5颗星，最低颗星，最低1颗星颗星所有指标的星级评定均是对当前状况的评价所有指标的星级评定均是对当前状况的评价项目竞争分析项目竞争分析区外项目：区外项目：与区外项目相比较，东晟蓝滨城在交通、市政配套、区域认同、成熟时间上处于劣势。区内项目：区内项目：与区内项目相比较，东晟蓝滨城目前仅在交通、成熟时间上处于劣势东晟蓝滨城东晟蓝滨城区外项目交通市政配套周边环境区域认同成熟时间区域内项目交通成熟时间东晟蓝滨城核心优势及竞争策略东晟蓝滨城核心优势及竞争策略东晟蓝滨城优势地理位置景观资源规模小区环境小区配套区域规划商业配套劣势区域环境商业配套交通现状成熟时间区域认同度强化优势，规避劣强化优势，规避劣势势1、项目形象、项目形象2、示范区体验、示范区体验3、项目综合展示、项目综合展示4、部分商业配套、部分商业配套尽尽 快呈现快呈现5、交通路网改善、交通路网改善6、教育配置教育配置市场成交信息数据库市场成交信息数据库现东晟现东晟蓝滨城项目组已经建立起市场成蓝滨城项目组已经建立起市场成交信息数据库，对每日成交数据进行统计，交信息数据库，对每日成交数据进行统计，届时将提供月市场成交情况分析报告。届时将提供月市场成交情况分析报告。谢谢聆听！谢谢聆听！